À la grande déception de tout vendeur de maison, le prix de vente de votre propriété n’est pas la somme d’argent que vous gagnez réellement. Pour calculer ce chiffre, appelé produit net de la vente, vous devez tenir compte des frais supplémentaires. Il s’agit notamment des coûts liés au recrutement d’un agent immobilier et au paiement des frais de transaction. Lisez cet article pour en savoir plus.
Bien que ce ne soit pas une science exacte, le calcul du produit net de la vente d’une maison est extrêmement utile. Cela vous aidera à déterminer si vous devez ou non inscrire votre maison auprès d’un agent ou envisager une autre solution. L’une de ces alternatives est la vente de votre maison à un acheteur au comptant. Si vous envisagez de vendre votre maison, ce guide facile à suivre vous aidera à estimer combien d’argent vous gagnerez réellement grâce à la vente de votre maison.
1. Commencez par votre estimation
Une bonne première étape consiste à formuler une estimation du prix de vente de votre propriété. Il ne faut pas se contenter de faire des suppositions ou de formuler des « vœux pieux ». Vous devez plutôt procéder à une estimation raisonnablement éclairée à l’aide de données. Comment y parvenir ? Consultez les sites immobiliers locaux pour trouver des maisons comparables qui ont été vendues récemment dans votre région.
Qu’est-ce qui rend exactement une maison comparable à la vôtre ? Une maison comparable est une maison qui présente les caractéristiques suivantes :
– Superficie similaire en pieds carrés
– Environ le même nombre de lits/bains
– A peu près le même âge
– Dans le même quartier
– Condition physique similaire
Si une maison vendue récemment est dans un état similaire, qu’elle est à peu près de la même taille, qu’elle a les mêmes améliorations (ou l’absence d’améliorations) et qu’elle se trouve au même endroit que la vôtre, le prix de vente final de cette maison est l’endroit idéal pour commencer une estimation pour votre maison. Si vous pouvez trouver plusieurs maisons qui répondent à ce critère, c’est encore mieux.
Note : Soyez attentif à la date de la vente. Le marché du logement est en constante évolution. Ce n’est pas parce qu’une maison comparable s’est vendue à un certain prix l’année dernière que votre maison se vendra à ce prix aujourd’hui. Essayez d’utiliser les ventes de comptoir des trois derniers mois, ou des six derniers mois si vous avez du mal à trouver des exemples.
Une solution de rechange à l’utilisation des comparaisons
Si vous ne trouvez pas de logement comparable vendu récemment, vous devrez peut-être procéder à de simples ajustements de coûts pour celui qui a été vendu. Par exemple, supposons que vous trouviez une maison similaire à la vôtre, mais avec une cuisine rénovée. Essayez d’abord d’estimer le coût des mises à jour de la maison comparable en utilisant un outil en ligne tel que Home Advisor. Ensuite, soustrayez cette estimation du prix de vente de l’entreprise pour obtenir un bon prix de vente cible pour votre maison. Dans ce cas, en vous basant sur le coût moyen des améliorations de la cuisine, vous pouvez supposer que votre prix devrait être inférieur d’au moins 20 000 € à celui de la maison comparable vendue.
Cette étape est extrêmement importante pour déterminer le montant de vos gains sur la vente de votre maison. Une sous-évaluation laisse de l’argent sur la table, tandis qu’une surévaluation entraîne généralement un processus de vente long et coûteux.
Pour cet article, nous utiliserons une estimation du prix de vente de 430 000 € pour illustrer la manière de calculer le produit net.
Prix basé sur des comparables avec des améliorations : 450 000
Soustraire du prix basé sur la modernisation de la cuisine : 20 000
Prix réaliste : 430 000 euros
2. Calculer les éventuelles concessions du vendeur
Après avoir obtenu une estimation fiable, vous devrez commencer à comptabiliser les dépenses qui seront soustraites du prix de vente. Commencez par calculer les éventuelles concessions du vendeur. Une concession du vendeur est un « cadeau » de votre part, le vendeur, sous la forme d’une réduction de prix. Les concessions du vendeur sont le plus souvent accordées pour des réparations nécessaires constatées lors d’une inspection, et non pour des améliorations esthétiques.
Les concessions les plus courantes sont les problèmes d’eau, les intrusions de la faune, les termites, les toits à remplacer, les défauts électriques ou les fondations à réparer.
Pour les problèmes de construction, une bonne concession de base du vendeur est de 1,5 %.
Estimation réaliste du prix de vente 430 000 €
Concession du vendeur (1,5%) 6 450 €
Prix de vente réel 423 550 €
3. Calculer les coûts de transaction
Ils disent que rien dans cette vie n’est gratuit, et c’est certainement vrai pour les transactions immobilières. Il est difficile de vendre une maison sur le marché immobilier traditionnel sans les services d’un agent immobilier agréé. Malheureusement, les honoraires des agents ne sont pas bon marché. La commission immobilière typique se situe entre cinq et six pour cent du prix de vente (bien qu’elle puisse varier légalement).
Au-delà des commissions de l’agent, en tant que vendeur, vous devrez probablement payer les frais de clôture aux sociétés de titres et de séquestre. Les frais de clôture sont tous les frais administratifs liés à une transaction immobilière, tels que les honoraires des avocats, la recherche de titres, l’assurance des titres, les taxes et les frais du prêteur. Ces frais s’additionnent rapidement et atteignent souvent deux à trois pour cent supplémentaires de la vente de la maison.
L’ensemble des frais de transaction représente entre sept et neuf pour cent du prix de vente.
Prix de vente réel 423 550 €
Coûts de transaction (8%) 33 884 €
4. Calculer les coûts de détention
Ce n’est pas parce que vous avez mis votre maison sur le marché que vous avez maintenant une carte « sortie de l’hypothèque ». Au contraire, vous continuerez à payer votre hypothèque et d’autres frais de logement habituels pendant toute la durée de la mise en vente de votre maison. En réalité, votre maison restera probablement sur le marché immobilier pendant un certain temps. Vous devrez donc estimer ce qu’il vous en coûtera pendant cette période. L’emplacement de votre maison sera un facteur déterminant de ce que vous pouvez vous attendre à payer.
Il est évident qu’une vente rapide vous permettra d’éviter des frais de possession importants. Mais dans la plupart des pays, il faut plus d’un mois pour vendre une maison. En fait, une maison moyenne dans tout le pays passe entre 65 et 93 jours sur le marché, selon les données de l’Association nationale des agents immobiliers.
Au-delà de l’hypothèque, vous continuerez également à payer les dépenses mensuelles comme les services publics et les frais de la HOA pendant cette période. L’ensemble de ces coûts que vous devez supporter pendant que la maison est sur le marché sont appelés « frais de maintien ».
Si vous n’êtes pas en mesure de calculer précisément les frais de possession en fonction de vos dépenses connues, une bonne estimation de référence est de 0,7 % de la valeur totale du logement par mois.
Coûts de possession mensuels 3 010 €
Mois de présence sur le marché (conservateur) 2
Total des coûts de détention 6 020 €
5. Calculer le produit total
Sur la base des informations recueillies lors des étapes précédentes, vous pouvez maintenant commencer à calculer le produit net de la vente de votre maison une fois la transaction immobilière terminée. N’oubliez pas, cependant, que les montants peuvent varier en fonction de nombreuses variables, principalement l’état du marché immobilier local et la fluctuation des taux d’intérêt. Par exemple, il se peut que les commissions soient plus élevées que la moyenne dans votre région ou que les taux d’intérêt aient augmenté, ce qui fait que votre maison reste plus de deux mois sur le marché.
Prix réaliste demandé 430 000€
Concession du vendeur (1,5%) 6 450€
Coûts de transaction (8%) 33 884€
Coûts de détention 6 020€
Total des recettes nettes 383 646€
Utilisez le calculateur pour estimer vos recettes nettes
Introduisez vos coûts estimés comme indiqué ci-dessus et obtenez un montant instantané en dollars grâce au calculateur de recettes nettes ci-dessous. Le chiffre dans l’encadré rouge représente approximativement le montant d’argent liquide avec lequel vous partirez, avant de comptabiliser le remboursement de votre prêt hypothécaire.
Calculateur du produit net
Valeur marchande de la maison
Fournissez votre meilleure estimation de la valeur marchande de votre maison si elle devait recevoir un prix élevé. Pour obtenir de l’aide, consultez les ventes comparables récentes.
Coût des réparations
Si les récentes commissions de vente ont toutes rénové des cuisines, supposez que vous en aurez besoin et estimez le coût de cette rénovation.
Commissions des agents immobiliers (%)
Les commissions des agents immobiliers s’élèvent généralement à environ 5 ou 6 % du prix de vente.
Estimation des frais de clôture (%)
Les frais de clôture ont tendance à représenter au moins 2 % ou plus du prix de vente total.
Total des coûts de détention
Multipliez vos dépenses mensuelles (hypothèque, assurance, impôts, HOA, etc.) par le nombre de mois qu’il faudra pour vendre.
6. N’oubliez pas le prêt hypothécaire et les coûts accessoires
Cette estimation ne tient pas compte des dettes hypothécaires ou autres que vous devez rembourser après la vente du logement. Les chiffres ci-dessus vous indiquent le montant qui vous restera après addition de toutes les dépenses. Mais si le produit net total est inférieur à ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire, vous devrez quand même rembourser votre dette.
Ces calculs vous aideront à estimer les sommes nécessaires à la vente d’une maison, mais ils ne tiennent pas compte des « coûts indirects » liés au processus. Par exemple, les coûts indirects comprennent le temps, le stress mental et le travail physique lié à des activités telles que
– Garder la maison propre
– Mise en scène professionnelle du foyer
– Adaptation de votre horaire pour tenir compte des spectacles
– Marchandage avec les acheteurs potentiels
– Vivre avec l’ambiguïté de ne pas savoir si et quand votre propriété sera finalement vendue
Pour de nombreux propriétaires, les tracasseries ne valent pas la peine d’être payées. Pour d’autres, le paiement lui-même peut ne pas correspondre au nombre offert ailleurs. Après avoir fait ces calculs, vous voudrez peut-être vous demander ce qui est le mieux adapté à votre situation.
Quelle est l’alternative ?
Si vous estimez que le processus de vente est trop long, trop coûteux et trop pénible sur le plan émotionnel, vous serez heureux d’apprendre qu’il existe des alternatives à la vente traditionnelle.
Vendre votre maison avec un agent peut être inefficace et fastidieux. C’est pourquoi beaucoup choisissent de vendre leur maison au comptant à un acheteur hors marché. La vente d’une maison hors marché signifie que la maison n’est jamais inscrite sur le système MLS et qu’elle est plutôt achetée directement par un particulier ou une entreprise. Une vente hors marché est non seulement plus rapide et plus facile, mais elle peut aussi se traduire par un produit net plus élevé. Si vous choisissez de vendre à un acheteur comme Sundae, par exemple, vous ne payez pas de frais de transaction et pouvez obtenir une avance de fonds pouvant atteindre 10 000 euros pour vous aider à payer les frais de déménagement ou autres.
