Un propriétaire qui souhaite louer son logement a le choix de choisir entre une location vide ou meublée. C’est seulement après avoir abordé les différents avantages que procure chaque option qu’il est possible de faire son choix en toute sérénité. Une comparaison entre ces deux formules est nécessaire pour définir celle qui convient le mieux à sa situation.
Le contrat pour une location vide ou meublée
Pour un bailleur qui souhaite mettre son appartement en location afin d’en faire une location vide ou meublée, il faut s’intéresser à la souplesse contractuelle de chaque option. Dans ce cas précis, la location avec meuble affiche un léger avantage depuis la mise en place de la loi ALUR en 2014.
Un léger avantage avec une location meublée
La souplesse du bail meublé a notamment augmenté depuis son intégration dans la loi de 89. Parmi les mesures à retenir sur les avantages que procure cette option, il y a :
- la réduction du congé locataire à 1 mois au lieu de 3 pour une location vide ;
- la possibilité d’établir un forfait des charges à la place d’une provision qui doit être régularisée ;
- des conditions de congé pour vente plus souples ;
- la possibilité d’un préavis de 3 mois au lieu de 6 pour une location vide ;
- la capacité de choisir un bail d’un an reconductible au lieu de 3 ans en location vide ;
- la possibilité d’exiger 2 mois de dépôt garanti contre 1 mois pour l’autre option.
Une facilité de récupération de son bien
Pour un bailleur qui veut louer son bien sur le court terme, il est préférable d’opter pour le meublé. Cette option est plus avantageuse, car elle permet de récupérer son logement plus rapidement, cette faculté se présente tous les ans contre 3 ans avec la seconde option.
La location vide : un avantage par rapport aux impayés
La souplesse contractuelle du bail meublé est un atout majeur pour cette option. En revanche, pour les impayés, il vaut mieux opter pour la location d’un bien avec meuble. La plupart du temps, un locataire qui est dans l’impossibilité de régler son loyer ne respectera pas les congés de résiliation de son bail. Pourtant, quoi qu’il arrive, la loi le protègera. Avec l’autre option, la procédure d’expulsion ne peut être accélérée. Une personne ne pourra pas être poursuivie pour 2 à 3 mois de loyers impayés lorsqu’il fait le choix d’un logement meublé. La location vide est à privilégier face à ce risque et à l’éventuelle dégradation de ses biens. En effet, les garanties impayées ne couvrent pas les meubles.
Une meilleure gestion locative pour une location vide
La location meublée demande plus de temps entre l’installation des meubles, les réparations et les remplacements en cours de bail. En plus de cela, les personnes qui font le choix de ce type de location ne restent pas longtemps en règle générale. Cette tendance accentue le temps que le bailleur doit consacrer à la gestion de son bien. Il est dans l’obligation de rechercher assez fréquemment des locataires, de faire plus de visite et gérer plus de dossiers. Dans l’autre cas de figure, les locataires ont tendance à rester plus longtemps, ce qui génère moins de charges de travail pour le propriétaire-bailleur.
Fiscalité et rentabilité : un gros avantage pour la location meublée
La location meublée présente un énorme avantage avec un rendement net plus élevé après impôt. Il y a 2 raisons à cela :
Un rendement locatif brut plus important
La location d’un bien meublé est un réel atout dans le cas où celui-ci est localisé dans une ville dynamique. La demande pour ce type de bien permet alors de définir un loyer plus élevé comparé aux tarifs pratiqués avec un bien vide. Cette capacité permet d’amortir plus facilement les dépenses liées à l’ameublement. Par ailleurs, cette option offre la possibilité au bailleur d’ajuster assez régulièrement son loyer pour se positionner sur celui du marché. Cette pratique n’est pas possible avec une location vide, car le locataire reste plus longtemps. En plus de cela, il y a les vacances locatives qui sont plus importantes avec un bien meublé. Cependant, depuis 2021, cette tendance s’est renversée et la demande en location meublée a explosé. C’est donc un point d’analyse à relativiser en fonction de l’emplacement géographique du logement.
Une fiscalité plus intéressante
Le régime LMNP ou Louer Meublé Non Professionnel encadre la location meublée. Ce régime permet au propriétaire-bailleur de déclarer ses charges au régime réel, au micro-Bic ou au forfait. Ce dernier est un régime simplifié avec un forfait des charges de 50 % contre 30 % pour une location vide. Autrement dit, l’imposition se fait à hauteur de 50 % du loyer encaissé au lieu de 70 % avec un bien sans meuble. Avec le régime réel, la location avec meubles s’avère encore plus avantageuse, car la déclaration des charges est similaire à celle de la location vide. En plus de cela, les amortissements sur les meubles peuvent être déduits des loyers, ce qui réduit considérablement la valeur des loyers imposables.
