Afin d’inciter à la construction de logement et à la réhabilitation des habitations anciennes, le gouvernement français a mis en place, depuis de nombreuses années, des dispositifs législatifs qui permettent de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Ces dispositifs constituent une solution à la demande croissante en logement des citoyens, mais ils servent surtout à favoriser l’investissement du contribuable tout en le faisant bénéficier d’une défiscalisation sur ses revenus.
La défiscalisation immobilière
Elle regroupe tous les outils législatifs fiscaux qui facilitent et incitent l’investissement immobilier sur le territoire français. En 2022, les lois de défiscalisation immobilière sont nombreuses et comportent chacune des atouts et des limites. Chaque dispositif possède ses propres caractéristiques qu’il faut bien comprendre pour pourvoir en assurer une bonne application. En effet, les particuliers obtiennent une réduction d’impôts, mais sous des conditions précises et différentes pour chaque dispositif.
Les principaux dispositifs de défiscalisation
La loi Pinel
Effective depuis 2014 et jusqu’en 2024, cette loi peut permettre au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 € pour un investissement dans l’immobilier locatif neuf et ancien rénové. Les conditions pour obtenir l’avantage fiscal sont les suivantes :
- l’investissement immobilier doit prendre place dans une zone dans laquelle l’offre locative est inférieure à la demande ;
- le logement (neuf ou rénové) doit être cédé sous le régime de la TVA Immobilière (20 %) et soumis aux droits de mutation qui se montent à 5,80 % ;
- le logement acquis doit être offert à la location ;
- le logement doit se trouver dans les zones A Bis, A et B1.
En janvier 2023, le taux de défiscalisation du dispositif Pinel va diminuer et les conditions d’éligibilité seront plus restrictives. Pour les biens immobiliers situés en Outre-Mer, il existe la loi Pinel Outre-Mer qui s’applique aux biens localisés dans les DOM ou les COM.
Le dispositif Denormandie
Il intègre la loi Pinel et a pour objet la rénovation des logements anciens situés en centre-ville. Le montant des travaux de réhabilitation entrepris sur le bien doit représenter au moins 25 % du montant de l’investissement pour que l’acquéreur puisse bénéficier des mêmes tarifs de réduction d’impôts que pour la loi Pinel.
Le dispositif Censi-Bouvard
Il concerne les investissements en résidences meublées. Grâce à ce dispositif, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôts dont la valeur se monte à 11 % du montant du bien immobilier neuf et meublé. Ce dernier doit toutefois être mis en location pour une durée de 9 ans minimum. Le bien immobilier doit faire partie d’une des catégories suivantes :
- résidence pour étudiants ;
- résidence pour personnes âgées ;
- résidence de tourisme ;
- EHPAD.
La loi Malraux
C’est le dispositif de défiscalisation immobilière consacré à l’investissement dans un bien immobilier ancien qui a été réhabilité. Ce bien doit être localisé sur un site patrimonial bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP). L’acquéreur peut récupérer 22 à 30 % du prix des travaux de rénovation s’il s’engage à faire louer le bien sur une période d’au moins 9 ans. L’un des atouts de la loi Malraux est que le propriétaire n’est soumis à aucun plafonnement du loyer. C’est un bon choix d’investissement à long terme.
