Au moment d’acquérir une habitation, que celle-ci soit destinée à devenir une résidence ou à être mise en location, vous devez prendre le temps de vous renseigner sur la fiscalité immobilière afin de réaliser un bon investissement. De fait, connaître les diverses taxes qui peuvent s’appliquer à votre situation avant de réaliser vos placements vous permettra de mieux calculer la rentabilité de vos opérations avant de faire des offres sur des biens. De cette manière, vous pourrez également savoir quels sont les dispositifs dont vous pouvez profiter pour mettre toutes les chances de votre côté. Zoom sur la fiscalité immobilière et sur son importance pour les investisseurs.
Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ?
La fiscalité immobilière fait référence à un ensemble de pratiques liées à la perception des impôts immobiliers. Dans les faits, la règlementation admet que tous les revenus locatifs, ainsi que de nombreuses transactions liées au domaine de l’immobilier sont imposables. Toutefois, de nombreux dispositifs sont mis en place par le gouvernement pour faciliter l’accès aux investissements immobiliers afin que les particuliers puissent alléger leur enveloppe fiscale. En ce sens, il est important pour toute personne souhaitant réaliser un investissement immobilier de se renseigner un minimum sur le sujet afin de minimiser son imposition qui peut dans certains cas se révéler très lourde.
Pour les personnes qui réalisent leurs premiers pas dans le monde des placements immobiliers, il est également conseillé de se faire accompagner par un spécialiste du domaine. Cela vous permet d’éviter de perdre du temps ou de commettre certaines erreurs qui pourraient s’avérer préjudiciables par la suite. Si vous souhaitez faire un investissement immobilier, vous pouvez prendre rendez-vous sur lecerclemdb.com, afin de rencontrer un conseiller professionnel qui a déjà fait ses preuves dans le secteur et qui pourra vous apporter son expérience et son expertise.
Quels sont les impôts liés à l’immobilier ?
Pour utiliser la fiscalité immobilière à votre avantage, vous devez d’abord la maîtriser. En ce sens, vous devez comprendre son fonctionnement ainsi que les différents cas dans lesquels elle s’applique. De manière générale, il existe trois principaux ensembles d’impôts liés à l’immobilier : la taxe d’habitation, la taxe foncière et les taxes liées à la revente d’un bien.
La taxe d’habitation que vous soyez locataire ou propriétaire
Comme son nom l’indique, la taxe d’habitation est un impôt local qui s’applique à toute personne qui occupe un logement vide ou meublé, au 1er janvier de l’année d’imposition. Que cette personne soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. La taxe concerne les résidences principales comme secondaires.
L’avis d’imposition est déterminé par les collectivités locales et est calculé en prenant en compte :
- le taux qui a été voté par la commune ;
- certaines caractéristiques de l’habitation (nombre de pièces, superficie, etc.)
- la localisation du bien concerné ;
- le profil de la personne devant s’acquitter des frais (situation professionnelle, matrimoniale, etc.).
Point intéressant pour les investisseurs, la législation a prévu de supprimer progressivement la taxe d’habitation pour les ménages qui remplissent certaines conditions. La disparition complète de cet impôt devrait intervenir selon les arrêtés en 2023 pour les familles concernées.
La taxe foncière pour les propriétaires qui proposent de la location
La taxe foncière s’applique aux propriétaires de biens immobiliers que ceux-ci soient des personnes physiques ou morales sur les biens bâtis et non bâtis. Cela comprend les locaux d’habitation, les parkings, les terrains, les bateaux ancrés et aménagés ainsi que les bâtiments qu’ils soient destinés à l’habitation ou un usage professionnel. Cet impôt local est déterminé par les collectivités locales qui se basent sur :
- la valeur locative cadastrale du bien ;
- le coefficient de revalorisation ;
- le taux d’imposition tel que voté par les collectivités locales.
Si vous investissez dans un bien que vous louez à une structure commerciale, vous pouvez inscrire le paiement de la taxe foncière au sein du bail commercial. De cette manière, vous n’avez plus à déduire cette charge de vos revenus fonciers. Si la taxe foncière représente plus de la moitié de vos revenus, vous pouvez également bénéficier dans certains cas d’un plafonnement du montant de l’impôt. Par ailleurs, vous pouvez profiter d’une exonération totale :
- si vous êtes une personne âgée qui vit dans des conditions modestes ;
- pendant les deux premières années si vous avez investi dans un logement neuf à compter de la date de fin des travaux ;
- si vous êtes titulaire de l’allocation réservée aux adultes handicapés.
Il est également important de noter que si le montant de votre taxe foncière est supérieur à 300€, il vous faudra régler obligatoirement par voie dématérialisée.
Quelle fiscalité immobilière s’applique en cas de revente ?
Toutes les transactions immobilières entrainent de manière générale le versement de diverses taxes par l’acquéreur et le vendeur, sauf arrangement entre les deux parties. L’acheteur doit verser des droits de mutation. Le vendeur lui, est imposable sur la plus-value immobilière de son bien. Des exonérations existent selon la nature du bien ou au regard de sa situation personnelle.
Les droits sur l’enregistrement
Au moment de vendre un bien immobilier, l’acquéreur doit se charger de verser des droits d’enregistrement au notaire, lors de la signature de l’acte de vente. De manière générale, on reconnait que cette taxe est incluse dans les frais de notaire, même si ce professionnel n’est pas le bénéficiaire de ce montant. Dans les faits, l’avocat se charge uniquement de collecter cette taxe pour la reverser ensuite aux collectivités concernées. Les droits d’enregistrement se décomposent ainsi:
- entre 3,8 et 4,5% du prix de vente en fonction du département où se situe le bien ;
- à 1,2% du montant total de la transaction qui sera versé pour la taxe communale ;
- et à 2,37% des droits d’enregistrement calculés pour couvrir les frais d’assiette et de recouvrement.
Si vous êtes acquéreur, vous pouvez bénéficier d’un abattement ou d’une exonération des droits d’enregistrement sur certaines transactions immobilières. Sont concernés les apports dits purs et simples, les acquisitions de logements par des organismes HLM ou encore les ventes dans une zone de revitalisation rurale. Dans le cas où vous investissez dans un logement neuf, vous pouvez également profiter de droits d’enregistrement à un taux réduit. Dans ce cas, cette taxe s’élèvera à environ 0,7% du montant total de la transaction.
Les taxes liées à la plus-value immobilière
Si vous investissez dans un bien immobilier que vous souhaitez revendre par la suite, vous devez vous informer sur la fiscalité liée à la revente afin d’en profiter au mieux. En effet, la connaissance des taxes à ce niveau est cruciale dans la mesure où ces derniers peuvent s’élever à environ 36% si l’on prend en compte l’impôt sur le revenu et les différentes cotisations sociales. Par ailleurs, vous êtes imposable d’une surtaxe de 2% à 6% si votre plus-value est supérieure à 50 000€.
La base d’imposition
De manière générale, on calcule la plus-value immobilière en faisant la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Cette base sert ensuite à calculer le montant des diverses taxes liées aux revenus fonciers et aux cotisations sociales. En tant que cédant, avant d’inscrire le prix de vente dans l’acte, vous pouvez y déduire le coût de la réalisation des diagnostics immobiliers. Vous avez également la possibilité de noter la rémunération de l’agence immobilière qui s’est chargée de la vente.
Pour ce qui est du prix d’achat, vous devez inscrire le montant d’achat majoré des frais de notaire ou des droits d’enregistrement. Vous devez également joindre des documents justificatifs pour ces dépenses. En cas d’absence de ces pièces, vous risquez une majoration forfaitaire qui s’élèvera au maximum à 7,5% du prix d’achat.
Si vous avez effectué des travaux sur le logement, ce qui peut expliquer sa prise de valeur, vous devez également les inclure dans le prix d’achat, à condition de pouvoir les justifier également. Dans le cas où vous détenez le bien en question depuis au moins 5 ans, vous pouvez décider de choisir une majoration forfaitaire de 15%. Celle-ci peut être envisagée si cela est plus avantageux pour vous ou si vous ne retrouvez pas les justificatifs relatifs aux travaux effectués.
L’abattement sur le revenu foncier
Pour calculer l’abattement sur le revenu foncier, vous devez prendre en compte la durée de détention de votre bien. Si vous détenez votre bien depuis 22 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale à ce niveau. Autrement, l’abattement s’élèvera à 6% par an de la 6e année à la 21e puis elle sera fixée à 4% pour la 22e année.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, vous devrez compter au moins 30 ans de détention afin de bénéficier d’une exemption totale pour ces frais. Avant de profiter de cette exonération, les prélèvements se chiffreront à 1,65% par an de la 6e à la 21e année, à 1,6% pour la 22e année et à 9% par an de la 23e à la 30e année.
Les autres cas d’exonérations fiscales
Dans certains cas, vous pouvez aussi bénéficier d’une exemption totale de fiscalité immobilière sur la plus-value au moment de vendre votre bien. Il faudra alors que votre situation s’applique à l’une des conditions qui suivent :
- la vente de votre résidence principale ;
- la vente d’une résidence secondaire si vous êtes un propriétaire qui n’a pas enregistré de résidence principale au cours des 4 dernières années ;
- un montant total de vente qui s’élève à moins de 15 000€.
En vous renseignant au mieux sur la fiscalité immobilière ainsi que les différents cas dans lesquels elle s’applique, vous pouvez mieux vous préparer afin de prendre les dispositions qui s’imposent pour réduire votre enveloppe fiscale.
