Les motivations pour investir dans l’immobilier répondent à un objectif partagé par l’ensemble des investisseurs : accumuler un patrimoine (immobilier) dont les intérêts (les loyers) permettent de compléter ses revenus, voire de les supplanter et d’envisager une retraite anticipée.
Ainsi, l’investissement immobilier répond généralement à un objectif universel chez les investisseurs : comment devenir riche ? En théorie, les investisseurs ont accès à différentes classes d’actifs (nous allons les évoquer plus bas) pour développer leur patrimoine. En pratique, l’immobilier est la classe d’actifs qui suscite le plus d’intérêt. Et à juste titre, car l’investissement immobilier comporte une combinaison unique de caractéristiques distinctives (dont le levier du crédit) faisant de cette classe d’actifs la plus intéressante pour développer un patrimoine important, ou pour le dire plus simplement, devenir riche.
Les grandes classes d’actifs accessibles aux investisseurs individuels sont l’immobilier, les actions (de sociétés cotées en bourse, voire non cotées), et le marché obligataire. Il existe également d’autres marchés de niche, par exemple les terres cultivables ou les forêts, voire les métaux précieux. Ces actifs offrent une bonne protection contre l’inflation mais une rentabilité très faible.
L’inflation : un phénomène qui ronge les obligations
Construire un patrimoine important prend de nombreuses années. Et sur le long terme, l’inflation a une influence importante sur l’appréciation de la valeur des actifs que l’on détient. S’agissant des obligations, il s’agit de titres de dettes (créance) libellés en devise (par exemple des euros) et dont le cours n’est pas indexé sur l’inflation. Bien que l’inflation soit désormais à des niveaux faibles (de l’ordre de 1 à 2 % par an), il s’agit d’un phénomène qui ronge la valeur réelle de l’épargne (son pouvoir d’achat) année après année.
Cela dit en passant, le taux de rémunération des obligations avec risque de défaut faible (catégorie “investment grade”) est tombé à des niveaux très faibles (rendement proche de 0 %), qui ne compensent plus l’inflation. Il faut désormais se tourner vers les obligations high yield pour espérer battre l’inflation, mais le risque de défaut (faillite de l’émetteur) est alors important.
L’absence de protection contre l’inflation est un inconvénient majeur en défaveur des obligations. À l’inverse, l’immobilier et les actions sont 2 classes d’actifs ne souffrant pas de l’inflation puisque leur valeur accompagne la hausse des prix. Ce n’est pas un hasard si les gestionnaires de patrimoine orientent leurs clients vers les fonds en actions et en immobilier dès lors que ces derniers investissent à long terme.
Pourquoi évoque-t-on le cas des obligations dans cet article ? Tout simplement car il s’agit d’un des placements les plus populaires en France. Les Français détiennent près de 1500 milliards d’euros investis dans des fonds euros (ces fonds sont détenus au sein de contrats d’assurances vie). Or, l’essentiel des actifs qui composent ces fonds sont des obligations. La performance des fonds euros s’établit à 1,5 % et devrait rapidement tomber à 1 % avant impôt.
Un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine important, devenir riche, dispose de 2 classes d’actifs : les actions et l’immobilier. Vers laquelle de ces deux classes d’actifs se tourner ?
Immobilier : l’avantage du levier du crédit
Un gestionnaire de patrimoine conseille presque systématiquement à ses clients de diversifier son patrimoine sur différentes classes d’actifs. Pourtant, en pratique, beaucoup d’investisseurs se tournent quasi exclusivement vers l’immobilier. La raison à cela est simple : il est possible d’investir dans l’immobilier à crédit, ce qui n’est pas le cas des actions qui doivent être achetées en payant comptant. Ainsi, les investisseurs démarrant avec un capital très faible (ils sont nombreux dans ce cas !) ont tout intérêt à privilégier l’immobilier plutôt que les actions. Quand bien même les actions délivrent des performances un peu supérieures sur le long terme et demandent moins de gestion.
Le levier du crédit est d’autant plus intéressant en ce moment que les taux d’emprunt sont à des niveaux très faibles. D’un point de vue opérationnel, les investisseurs cherchent à faire en sorte que les loyers collectés couvrent le remboursement des crédits. Cet objectif n’est pas toujours atteint, en particulier lorsque l’investissement se porte sur des logements situés dans le cœur des grandes villes, où le prix du foncier a augmenté plus rapidement que les loyers ces dernières années. Il n’en demeure pas moins que le crédit immobilier offre un levier très intéressant. L’investisseur peut d’ailleurs multiplier les opérations d’investissement dès lors que son taux d’endettement global reste sous le seuil imposé par les banques (de l’ordre de 30 % des revenus).
Opter pour le bon montage
En France, la fiscalité s’abattant sur les revenus locatifs est relativement forte. Toutefois, il existe différents dispositifs permettant de réduire la fiscalité des revenus immobiliers. C’est notamment le cas de la location meublée non professionnelle, aussi connue sous l’acronyme LMNP. Ce mode de déclaration permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation du bien, les frais de rénovation, etc. Et cerise sur le gâteau, le LMNP permet également d’amortir la valeur du bien immobilier tout en conservant le prix d’achat comme valeur de référence pour déterminer une éventuelle plus-value taxable à la revente.
Certains entrepreneurs mettent en place des montages plus complexes. Certains font remonter les dividendes de leur société vers une holding et investissent les gains via des sociétés civiles immobilières (créer une SCI) détenues via leur holding. Avec ce type de montage, les entrepreneurs optimisent la fiscalité des dividendes et disposent d’un levier d’investissement plus important. La holding peut s’endetter pour financer les investissements immobiliers. Un tel levier n’est pas possible pour investir en action, ou alors via l’acquisition de sociétés tiers (avec le levier du LBO), mais il s’agit davantage d’opérations de gestion que d’investissement.
En résumé, l’immobilier est l’une classe d’actifs présentant trois avantages clés pour se constituer un solide patrimoine : (1) l’immobilier offre une bonne protection contre l’inflation, (2) l’immobilier peut être acheté à crédit et autofinancé au moins en partie via les loyers collectés, et (3) il délivre une bonne rentabilité.
