Avantageuse sur de nombreux plans, la Société Civile Immobilière (SCI) permet de posséder et d’assurer en groupe la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Toutefois, pour une raison ou une autre, vous pouvez prendre la décision de la dissoudre. Il s’agit d’une démarche juridique qui conduit à la disparition totale de la société et qui ne peut être réalisée qu’en respectant certaines formalités administratives. Ces dernières ont un coût qu’il importe de connaître avant de se lancer dans une telle procédure. Découvrez ici tous les coûts qui sont inhérents à la dissolution d’une SCI.
Quelles raisons peuvent mener à une dissolution de SCI ?
De nombreuses raisons peuvent justifier la dissolution d’une SCI. Cette décision peut par exemple être due à l’arrivée du terme de la société. Cette dernière ne peut pas exister pendant plus de 99 ans (ce temps peut être encore moins élevé en fonction des statuts). Passé ce délai, la société doit alors être automatiquement dissoute. Il est également possible d’envisager une dissolution lorsque par un concours de circonstances, il ne reste plus qu’un seul associé et que cette situation reste inchangée pendant une année. En cas de vice annulant le contrat de la SCI, une dissolution est aussi automatique.
Les difficultés financières représentent aussi une raison assez courante qui peut être à la base de la dissolution d’une SCI. Par ailleurs, il convient de souligner qu’à la création d’une société de ce type, les associés ont l’obligation de déterminer un objet social qui délimite les activités qu’ils sont capables de mener. Une fois que cet objet social se réalise, alors une dissolution peut avoir lieu. Celle-ci est aussi possible pour toute autre situation clairement mentionnée dans les statuts.
Combien coûte la dissolution d’une SCI ?
Les coûts liés à la dissolution d’une SCI se partagent entre les diverses formalités administratives qui suivent la prise de décision. Cette dernière doit être approuvée par tous les associés (sauf en cas de dispositions contraires prévues par les statuts de la société) au cours d’une assemblée générale. À la même occasion, un liquidateur doit être choisi, afin de gérer tout ce qui a trait à la liquidation de la société. Il peut s’agir d’un tiers, d’un associé ou du gérant.
Lorsque cela est fait, vous devez faire porter votre décision à la connaissance des tiers en la publiant dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Vous disposez d’un mois maximum après le vote de dissolution. Le prix à payer à ce niveau dépend entre autres du JAL par lequel vous passez, ainsi que de la longueur de votre annonce. À ce niveau, le budget moyen à prévoir peut varier de 150 € à 200 €.
Si vous le voulez, vous pouvez aussi procéder à l’enregistrement de la décision au service des Impôts. Ici, il ne vous sera demandé aucun frais. C’est seulement après cette étape que vous pourrez vous rendre au greffe du tribunal compétent afin de remplir toutes les formalités nécessaires. Vous devrez notamment vous munir de documents tels qu’une attestation de parution dans un JAL, une déclaration de non-condamnation du liquidateur et le procès-verbal de dissolution. Au total, il vous faudra payer 192,01 € au greffe du tribunal.
Cependant, il convient de souligner que la dissolution à elle seule ne suffit pas. En effet, elle s’accompagne systématiquement de la liquidation et de la radiation de la SCI (c’est-à-dire que son inscription au registre du commerce et des sociétés est définitivement effacée). Pour ces deux procédures, il vous faudra aussi prévoir un certain budget.
Combien faut-il payer pour la liquidation d’une SCI ?
La liquidation d’une SCI désigne la procédure qui permet de mettre en vente ses actifs afin de s’acquitter de ses dettes. Elle doit intervenir dans un délai de maximum trois ans à partir de la date de dissolution de la société. Dans cet intervalle de temps, le liquidateur doit donc procéder à la vente des actifs de la société et payer toutes ses dettes en se servant de tous les fonds disponibles.
Si ces derniers ne sont pas suffisants (mali de liquidation), il revient alors aux associés (en raison de leur responsabilité illimitée) de participer à l’acquittement des dettes. Celui-ci doit se faire en fonction de leur apport à la constitution du capital de la société. À titre illustratif, une personne qui possède 20% des parts devra contribuer au règlement des dettes à hauteur de 20%.
En revanche, si les fonds disponibles excèdent les dettes, alors le reste doit être partagé entre les associés. Ici aussi, le partage se fera en fonction de leur contribution initiale au capital de la société. Il s’agit d’un boni de liquidation qui rend obligatoire un enregistrement aux services des Impôts, ainsi que le paiement de frais d’enregistrement qui représentent 2,5% du montant. La somme à payer dépend donc essentiellement de la situation financière de la SCI.
Une fois que les dettes sont épongées, que les biens de la société sont vendus et que le boni de liquidation est partagé de façon équitable, la liquidation peut alors être clôturée. C’est seulement après cette étape que le liquidateur pourra procéder à la publication d’un avis de liquidation dans un JAL. Beaucoup de personnes recommandent d’opter pour le même journal que celui qui a servi à publier l’avis de dissolution. Pour ce qui est du coût de la publication, il varie généralement en moyenne entre 150 € et 200 €.
Quels sont les frais engendrés par la radiation ?
C’est seulement après la dissolution et la liquidation de la SCI que peut avoir lieu sa radiation du Registre du commerce et des sociétés. Cette dernière étape doit se faire au greffe du tribunal compétent.
Au nombre des pièces que doit contenir le dossier que vous devez y déposer figurent notamment l’acte de désignation du liquidateur, les attestations de publication des annonces dans un JAL et une pièce d’identité. La somme à payer à ce niveau s’élève à 13,93 €.
Qu’en est-il de la fiscalité après la dissolution d’une SCI ?
La dissolution d’une SCI a forcément des conséquences sur les finances de chaque associé. Dès que la société est dissoute, elle fait automatiquement l’objet d’une imposition sur ses bénéfices qui n’ont pas encore été imposés, ainsi que sur les plus-values qui découlent de la vente des biens immobiliers.
Il est généralement conseillé de procéder à une déclaration fiscale des derniers résultats au cours des deux mois qui suivent la dissolution de la société. En revanche, s’il s’avère que les activités de la SCI étaient soumises au paiement de la TVA, vous ne disposez que d’un mois pour procéder à votre déclaration. En outre, si la société est concernée par la taxe sur les salaires, vous devez, dans un délai de deux mois, faire la déclaration annuelle de liquidation et de régularisation.
Pour ce qui est de la cotisation foncière des entreprises, il existe deux cas de figure. Dans le premier, la dissolution a été faite le dernier jour de l’année en cours (le 31 décembre). Vous avez alors l’obligation de procéder au paiement de la cotisation dans son intégralité. Dans le second cas de figure, la dissolution a eu lieu avant la fin de l’année. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction de la cotisation. Celle-ci sera faite proportionnellement au temps d’activité de la société.
Ainsi, la dissolution d’une SCI exige la réalisation de plusieurs formalités qui ont un coût. Au total, vous pouvez donc vous retrouver à dépenser entre 506 € et 606 € en moyenne, auxquels viennent s’ajouter 2,5% du boni de liquidation s’il y en a.
