Encore peu connu il y a quelques années en raison de la complexité de sa mise en œuvre, le démembrement de propriété signifie que l’on sépare les droits d’un bien meuble ou immeuble. On distingue alors : l’usufruit et la nue-propriété. Quel est l’intérêt d’une telle opération ? Nous vous en expliquons les principes et les avantages.
Démembrement de propriété : définition
Le Code Civil français prévoit qu’un bien immobilier dispose de trois attributs directement inspirés du droit romain.
1. L’usus
L’usus est un droit d’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser ou non le bien.
2. Le fructus
Le fructus est le droit de tirer profit du bien, que le profit soit un faire-valoir par des actes matériels de jouissance ou des revenus (fruits civils) par des actes juridiques.
3. L’abusus
L’abusus est le droit de modifier la nature, de prêter, donner ou vendre un bien.
Ces trois éléments sont constitutifs de la pleine propriété d’un bien : un propriétaire peut donc user de toutes ces prérogatives. Les dissocier pour les répartir entre plusieurs personnes est la définition du démembrement de propriété.
Démembrement de propriété : des droits différenciés
Le montage d’un démembrement crée deux situations juridiques distinctes :
- l’usufruit qui intègre l’usus et le fructus;
- la nue-propriété qui désigne l’abusus.
Naturellement, le détenteur de l’usufruit est nommé usufruitier quand le détenteur de la nue-propriété est désigné sous le terme de nu-propriétaire.
Droits et devoirs de l’usufruitier
L’usufruitier bénéficie d’un droit de jouissance sur le bien, ses accessoires, et « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession ». Il peut donc l’utiliser comme bon lui semble, mais aussi le louer et en percevoir les loyers, durant toute la durée la période du démembrement de propriété. Ces droits impliquent bien évidemment des devoirs, à savoir l’entretien du logement en effectuant toutes les réparations d’entretien nécessaires à sa conservation, mais aussi le paiement de toutes les charges comme les impôts locaux.
Droit du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire a le droit d’entreprendre toutes les actions permettant de préserver le bien, qu’elles soient matérielles, comme une réparation urgente et qui n’est pas à la charge de l’usufruitier, ou juridiques (actions en justice). Par ailleurs, le nu-propriétaire est exempté du paiement des charges de gestion durant toute la durée du démembrement. À la fin de la période du démembrement, il en devient propriétaire de plein droit du bien, sans payer aucuns frais.
Bon à savoir
Droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être donnés ou vendus pendant la période du démembrement de propriété. Sa valeur dépend de la durée de l’opération quand elle est temporaire ou de l’âge de l’usufruitier si le démembrement est réalisé dans le cadre d’un viager.
Démembrement de propriété : des atouts non négligeables
Qu’il s’agisse d’une opération par viager ou d’un investissement sur une durée déterminée, l’acquisition en démembrement de propriété présente de très nombreux avantages. En effet, elle permet de répondre à des problématiques très diverses.
1. Réaliser un achat immobilier à peu de frais
Un achat immobilier réalisé dans le cadre d’un démembrement de propriété permet d’économiser entre 50 et 60% de la valeur du bien : une excellente opportunité donc pour les petits budgets et les jeunes qui peuvent ainsi espérer s’offrir un bien dans une ville recherchée comme Paris.
2. Diminuer le montant de son IFI
Le démembrement par cession ou donation est particulièrement avantageux pour les personnes soumises à l’IFI. En effet, le bien n’est pas compté dans le patrimoine du nu-propriétaire mais à celui de l’usufruitier. C’est donc ce dernier qui est imposé.
3. Réaliser une donation sans payer d’impôts
Si des parents souhaitent diminuer leur imposition, il leur est possible de céder l’usufruit de son bien à leurs enfants sur une période définie. Ainsi, ils peuvent en tirer profit et réduire l’assiette imposable de leurs parents.
4. Favoriser un héritier ou protéger son conjoint
Le démembrement de propriété permet de protéger son concubin ou partenaire pacsé, voire de favoriser un héritier, lui attribuant l’usufruit du bien.
5. Augmenter ses revenus à la retraite
La retraite est une période où l’on perd en pouvoir d’achat. En optant pour un viager libre ou occupé, l’argent de la vente de la nue-propriété permet de compenser la baisse des revenus.
6. Un patrimoine valorisé en toute sûreté
Le prix de la pleine-propriété n’est acté que lorsque le démembrement de propriété se termine. Le nu-propriétaire ne paie donc aucune taxe sur la plus-value.
Pour conclure, le démembrement de propriété permet de se construire un patrimoine dans la durée grâce à son prix attractif, mais également ses différentes possibilités de défiscalisation. Cependant son montage complexe exige de passer par un conseil reconnu afin que l’opération soit réalisée selon la législation en vigueur. Pour le choisir, il est nécessaire de vérifier ses références et différents agréments, veiller à sa disponibilité et à la mise en place d’un process de suivi de l’opération.
