On distingue plusieurs modalités d’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise. Celui-ci peut être acquis par le chef d’entreprise, par une SCI ou par la société elle-même. Les modalités sont définies selon plusieurs critères, comme les objectifs de l’entreprise, la nature du bien ou son potentiel de plus-value. Découvrez les différents procédés d’acquisition d’un terrain à bâtir.
L’acquisition via une société spécialisée en développement immobilier SCI
La SCI, Société Civile Immobilière permet aux entreprises civiles qui en sont membres d’acheter et de gérer des biens immobiliers. L’un des avantages de l’acquisition par une SCI est la séparation du patrimoine de la société et de celui de ses associés. Elle évite également les problèmes d’indivision. La SCI étant une personne morale, elle va acheter et posséder le terrain. Dans ce cas, le loyer sera imposable au niveau de la SCI, déductible au niveau de la société. Si vous résidez dans le Luxembourg et si vous hésitez quant aux modalités d’acquisition ou du choix du terrain, vous pouvez faire appel à un expert immobilier comme APOIDEA pour vous aider dans vos démarches.
L’acquisition directe
Cette forme d’acquisition peut être réalisée par une SCI, un chef d’entreprise ou une société d’exploitation. Elle s’effectue généralement par le biais d’un prêt s’étendant sur 12 à 20 ans. Dans le cas où l’acquisition se fait en dehors de la société d’exploitation, le dirigeant pourra percevoir un revenu complémentaire au cours de sa retraite ou après la cession de la société. Si elle est réalisée par une société d’exploitation, le bien immobilier sera soumis aux risques de l’entreprise en cas de défaillance.
Le bail à construction
Ce type d’acquisition est défini par l’article L255-1 du Code de la construction et de l’habitation. Selon cet article, le bail à construction engage la société à construire sur le terrain du bailleur et à conserver ces constructions en bon état tant qu’elle occupera les lieux. Le bail a une durée allant de 18 à 99 ans. La société peut acheter le terrain, dans le cadre d’une accession sociale à la propriété. Le bail prend alors fin.
L’acquisition dans le cadre d’un démembrement ou par crédit-bail immobilier
Dans cette forme d’acquisition, la SCI achète le terrain à bâtir et le cède ou en apporte l’usufruit à la société d’exploitation. Limitée dans le temps, cette cession permet au propriétaire de se décharger des fiscalités puisque c’est la société d’exploitation qui les assume. À la fin du contrat, la SCI redevient pleinement propriétaire.
L’acquisition par crédit-bail immobilier consiste, quant à elle, en une location avec option d’achat au terme du contrat de bail. Avec cette option, vous pouvez financer l’achat immobilier sans avoir recours à un prêt bancaire. Un autre avantage est que la location longue durée réduit l’investissement lors de l’achat.
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain
Avant d’acquérir un terrain à bâtir, il faut s’assurer que celui-ci respecte un certain nombre de critères.
Nature du sol à bâtir
La nature du sol du terrain à bâtir est un critère indispensable pour son achat. Elle détermine l’avenir de vos constructions. Vous pouvez vous informer à ce sujet auprès :
- De la mairie,
- Des voisins,
- D’un expert d’étude du sol (dans ce cas précis, des coûts supplémentaires sont à prévoir)
En cas de mauvais état du sol, des désagréments peuvent apparaître. Il peut s’agir des caves ou sous-sols humides, des fissures, des éboulements et de glissement de terrain ou de tassement de la construction. L’étude de la nature du sol permet ainsi d’envisager des fondations spéciales pour pallier ces défauts. À vous de déterminer si l’acquisition de ce terrain en vaut la peine par rapport au potentiel de plus-value de l’entreprise.
Limites et surface du terrain
Notez bien que seul le bornage effectué par un géomètre professionnel donne les indications précises d’un terrain. En effet, le cadastre n’indique pas les limites exactes du terrain. Il est seulement une représentation graphique de celui-ci. Si vous voulez connaître les mesures du terrain à bâtir afin de l’accorder à vos projets de construction, servez-vous des références de bornage.
Servitude et contraintes du terrain à bâtir
Informez-vous au préalable si des servitudes existent sur le terrain que vous allez acquérir. Il s’agit d’une charge imposée sur un héritage pour l’usage d’un autre héritage. Cela peut concerner un droit de passage, des canalisations ou des câbles souterrains. Un chemin passant par le terrain pour accéder à un lac ou une rivière est un exemple de servitude de passage. Cette servitude donne la permission aux tiers de passer par votre propriété pour atteindre le lac. De nombreux autres cas de servitude existent :
- Les servitudes de mitoyenneté,
- La servitude d’extraction,
- La servitude du puisage,
- La servitude de lignes électriques,
- Le respect de distance de construction,
- La servitude de réparation des ouvrages publics,
- La servitude de droit de passage en cas d’enclave.
Vous devez tenir compte de tous ces éléments afin que cela ne vienne pas perturber vos projets à venir.
L’avant-contrat
Une fois que vous avez trouvé le terrain convenable et fixé le prix idéal pour les deux parties, il est temps de procéder à la vente. Mais avant celle-ci, un avant-contrat doit être signé. Il est généralement effectué sous seing privé, c’est-à-dire avec les seules signatures du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions de la vente et engage votre société ainsi que le vendeur après sa signature.
La rédaction de ce contrat est très importante, alors le mieux est de le confier à un professionnel. Vous pouvez faire appel à un notaire ou un autre conseil accepté par le vendeur et vous-même. Assurez-vous de bien lire avant de le signer. Si vous ne comprenez pas certains points, n’hésitez pas à demander des explications. Il existe deux formes d’avant-contrat.
Une promesse unilatérale de vente
Il s’agit d’une offre de vente où le vendeur vous donne une option sur son terrain pendant un délai précis. Cette promesse, passée sous seing privé, doit obligatoirement être enregistrée au bureau de la publicité des droits dans un délai de 10 jours après son acceptation.
Un compromis de vente ou une promesse synallagmatique
Ce contrat renvoie à une vente ferme, vous engageant avec le vendeur, sauf clause sous certaines conditions de désistement réciproque ou unilatéral. L’acquéreur doit verser un acompte d’un montant situé entre 5 à 10% du montant convenu.
