L’achat immobilier servant d’investissement locatif correspond en un moyen efficace de se constituer un patrimoine dès lors que l’on sait que l’immobilier correspond en une valeur qui évolue en augmentant au fil des années. Un investissement locatif promet alors une protection efficace contre toute instabilité financière future.
Bien définir ses objectifs avant d’entamer un investissement immobilier
Avant de concrétiser son investissement immobilier, l’intéressé doit tout d’abord élaborer son profil d’investisseur et définir ses objectifs. Pour les débutants, plusieurs formations en ligne sont accessibles afin de mieux maîtriser les notions et les contours. L’intéressé doit s’interroger de manière approfondie sur sa stratégie d’investisseur. Il devra déterminer s’il souhaite acquérir un bien immobilier :
- pour profiter d’un rendement optimal ;
- pour constituer un patrimoine à transmettre à ses héritiers.
Une fois la stratégie déterminée, l’investisseur pourra choisir un logement, un type de location et un régime fiscal adapté.
Bien choisir son secteur d’investissement locatif
Le ciblage du marché
Pour commencer, il est recommandé de cibler une ville présentant un accroissement continu de sa population, un quartier généreusement desservi par les transports en commun, une commune riche en infrastructures commerciales, etc. Par exemple, avant de faire l’acquisition d’un logement de 4 pièces, il serait intéressant de vérifier la proximité des écoles, voire des universités afin de pouvoir le proposer aux familles ou aux étudiants en colocation. Il faudra aussi consulter les annonces pour être à jour sur le taux de logements vacants dans la zone géographique choisie et les tarifs pratiqués à la location. L’investisseur peut notamment passer par un Simulateur rendement locatif pour déterminer ses éventuels bénéfices avec le logement choisi. Un bien immobilier trop cher va par ailleurs être plus compliqué à faire louer et ses occupants pourraient profiter de la première occasion pour le quitter. Sans oublier qu’il faudra prendre en compte les offres d’emploi à proximité et les grandes industries situées dans les alentours. Ces derniers peuvent constituer une garantie pour louer le bien.
Choisir une zone géographique prolifique
Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale est d’opter pour un choix stratégique sur l’emplacement du bien immobilier. L’emplacement doit être dans un secteur où la demande locative est en hausse, puisqu’il s’agit là de l’unique manière de pérenniser l’investissement en matière d’occupation et de plus-value à la revente. L’investisseur est donc invité à comparer toutes les perspectives de plus-value entre les différentes régions, puisqu’elles peuvent être peu intéressantes dans certaines où le prix du m² est déjà élevé au moment de l’acquisition.
Tenir compte de la fiscalité avant de réaliser un investissement locatif
Il faut savoir que le taux de rentabilité de l’investissement locatif sera forcément impacté par la fiscalité, puisque les bénéfices générés seront taxés par le fisc.
Les régimes micro
On retrouve 2 types de régimes micro : location vide et location meublée. Les régimes micro peuvent être instaurés lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas le montant de 15 000 €. Toutefois, ils ne permettent pas de déduire ses charges, mais ils offrent en contrepartie un abattement. Celui-ci est de 30 % en location vide, 50 % en location meublée et 71 % en location meublée de tourisme.
Le régime réel
Ce régime est particulièrement intéressant pour les investisseurs débutants puisqu’il leur permet de déduire des charges de leurs revenus fonciers (en location vide) ou de leurs BIC (en location meublée). Peuvent donc être imputés les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, etc. Dans le cas où les dépenses sont plus importantes que les recettes, l’investisseur crée un déficit foncier qu’il peut reporter soit sur son revenu global, soit sur les revenus de même catégorie. Le régime réel est donc plébiscité dès lors que les charges dépassent les abattements des régimes micro ou si l’investisseur est fortement fiscalisé.
