L’achat de votre première propriété locative est un investissement majeur et peut être lucratif. Cependant, il faut se fier aux professionnels pour savoir que certaines précautions doivent être prises. Faites vos recherches, prenez votre temps et lisez les conseils que nous avons fournis par des professionnels de l’industrie immobilière à l’échelle nationale sur l’achat de votre première propriété locative. Voici 30 conseils pour l’achat de votre première propriété de location auprès de professionnels.
1. Utilisez l’effet de levier pour acheter la propriété
Les investisseurs immobiliers potentiels devraient s’assurer de bien comprendre le marché hypothécaire. Si vous obtenez le bon prêt hypothécaire, cela pourrait vous aider à maintenir vos coûts à un bas niveau et à réduire l’incertitude quant à la trésorerie de la propriété. L’utilisation de l’effet de levier d’un prêt hypothécaire libérera une partie de votre argent pour que vous puissiez l’épargner en vue de réparations ou d’un investissement futur. Cependant, une hypothèque peut être une épée à double tranchant puisqu’il y aura des coûts de financement associés, il est donc toujours préférable de consulter un professionnel.
2. Préparez votre financement à l’avance
Si vous avez l’intention d’utiliser une hypothèque lors de l’achat de votre première propriété locative, il est important de bien peser toutes vos options de financement. Devriez-vous choisir une hypothèque de 15 ou 30 ans ? Un taux fixe ou ajustable ? Pour mieux évaluer le coût réel de vos options de financement, les nouveaux investisseurs peuvent utiliser des outils de simulation en ligne. Le marché en ligne vous permet aussi de comparer les tarifs et les offres afin de trouver rapidement la bonne solution. Prenez quelques minutes pour voir les options qui s’offrent à vous.
3. Investissez d’abord dans les maisons unifamiliales
Investissez d’abord dans des maisons unifamiliales, car c’est la façon la plus simple de commencer à investir dans l’immobilier. L’entretien est plus facile que celui d’une propriété multifamiliale ou commerciale. Avec un seul locataire, il n’y a généralement pas autant d’usure sur la propriété et, lorsque quelque chose se brise, vous n’aurez qu’une seule chose à réparer.
4. Investir suffisamment pour avoir des flux de trésorerie positifs
Les acheteurs d’une première propriété locative ne devraient acheter qu’une propriété qui rapporte de l’argent. La meilleure façon de limiter votre risque et d’augmenter vos chances de succès est de vous assurer de mettre suffisamment d’argent de côté pour avoir un flux de trésorerie positif. Il y aura des dépenses imprévues, alors laissez une marge d’erreur. Il vous permet également de traverser les périodes économiques difficiles. Si la propriété des flux de trésorerie, les fluctuations du marché sont moins pertinentes, et vous pouvez le détenir pour le long terme.
5. Investir dans l’immobilier clé en main
Trouver et filtrer les locataires est souvent ce qu’un investisseur préfère le moins, et la gestion de la location peut représenter beaucoup de travail. Investir dans des propriétés clés en main peut résoudre ces deux problèmes. L’immobilier clé en main est fourni avec les locataires existants et les gestionnaires immobiliers. Cela signifie des revenus de location immédiats et un gestionnaire pour s’occuper de ces appels téléphoniques à 2 heures du matin au lieu de vous.
6. Concentrez-vous sur votre retour sur investissement
Investissez dans un secteur qui obtiendra un rendement élevé du capital investi. Un taux de capitalisation de 7 % ou plus est idéal. Vous pouvez trouver quelques affaires étonnantes dans les endroits qui sont en transition ou dans les zones gentrifiées. Pour obtenir le meilleur retour sur investissement (ROI), vous aurez besoin de connaître la région et le prix de vente des maisons dans le quartier.
7. Connaissez votre stratégie de marketing
Si vous investissez dans une propriété locative actuellement vacante, il est essentiel de trouver des locataires de qualité le plus rapidement possible. Avant d’acheter votre bien locatif, assurez-vous de connaître votre plan d’attaque pour la commercialisation du bien locatif. Une propriété de location vacante peut rapidement manger à votre flux de trésorerie. Les meilleurs endroits pour annoncer votre propriété de location vont être les marchés immobiliers en ligne principaux.
8. Achetez ce que vous savez
Investissez dans une propriété locative dans un secteur et un créneau qui vous est familier. Tirez parti de vos expériences de vie antérieures pour acquérir un avantage concurrentiel. Par exemple, si vous êtes un militaire à la retraite, achetez une propriété locative près d’une base militaire locale pour les transferts militaires. Si vous êtes un ancien élève d’un collège, achetez un logement d’étudiant près du campus de votre université. Si vous êtes infirmière, achetez une propriété à louer pour les infirmières à court terme près de votre hôpital.
9. Avoir un bail écrit en place
Avoir un bail très clair avec tous les détails écrits afin qu’il n’y ait pas de confusion sur les attentes du locataire. Le bail devrait inclure la date à laquelle les paiements sont dus, les frais de résiliation du bail meublé et si les animaux domestiques sont autorisés. Le bail devrait aussi inclure le nettoyage que le locataire doit faire et si le chauffage doit être laissé à une certaine température pendant l’hiver.
10. Passez au crible les locataires potentiels avec soin
Rien ne tue le retour sur investissement d’un investisseur sur sa première propriété locative comme un mauvais locataire. Une sélection adéquate et minutieuse des locataires potentiels est essentielle pour faire de votre première propriété locative un succès. Il n’y a aucune excuse pour ne pas vérifier tous les candidats lorsque des entreprises comme MyRental offrent une application en ligne gratuite pour les locataires et un abonnement mensuel pour les propriétaires afin de vérifier les adresses précédentes, les antécédents criminels et l’historique d’expulsion. Consultez ses forfaits de dépistage des locataires ici.
11. Parlez aux voisins
Frappez à la porte des voisins et parlez avec eux. Expliquez que vous envisagez d’acheter la propriété et aimeriez savoir s’ils ont eu des difficultés avec les locataires ou le propriétaire. Pendant que vous y êtes, faites le tour du quartier en voiture et visitez la propriété pendant la journée, le week-end et le soir pour voir à quoi ressemble le quartier.
12. Travailler avec une société de gestion immobilière
Pensez de façon réaliste à votre temps. Vous avez le temps ou le désir de répondre aux appels à 2 h du matin pour une fournaise qui ne fonctionne plus ? Si la réponse est non, songez à embaucher un gestionnaire immobilier. À l’instar d’un agent immobilier, vous voudrez interroger différentes entreprises pour déterminer si leurs services et leurs frais valent l’investissement de ne pas avoir à faire de vérification des antécédents, à prendre des appels d’entretien et à interroger les locataires vous-même.
13. Achat d’une propriété avec espace extérieur
Un pourcentage important de locataires potentiels veulent profiter d’un endroit confortable où ils peuvent inviter des amis ou passer du temps sur leur propre détente. En général, la plupart des locataires ne sont pas exigeants quant au type d’espace extérieur, mais veulent qu’il soit privé, utilisable et un endroit où ils peuvent y mettre leur touche personnelle avec des plantes, des meubles et un éclairage décoratif.
14. Acheter une propriété multifamiliale où vous pouvez vivre
Pour les investisseurs désireux de vivre dans leur immeuble de placement multifamilial, une hypothèque offre la meilleure combinaison de taux d’intérêt et de montant de mise de fonds. Pour les propriétés de deux à quatre logements, les taux hypothécaires sont souvent inférieurs.
15. Accepter les paiements de loyer en ligne
Les propriétaires expérimentés savent que les chèques des locataires se perdent dans le courrier plus souvent que les chaussettes ne disparaissent dans la buanderie. Vous pouvez éviter ce mal de tête éternel en mettant en place un paiement de loyer en ligne. Avec le paiement en ligne, il n’y a pas d’excuses. Vos locataires peuvent vous payer instantanément d’un simple clic et même mettre en place des paiements automatiques réguliers.
16. Investissez dans une propriété de location de vacances
Évaluez une propriété de location de vacances potentielle et comparez les tarifs de location sur des sites. En général, la valeur des biens immobiliers augmentera avec le temps, mais certains marchés connaîtront une plus grande appréciation. Évaluer la performance historique du marché et identifier les secteurs de croissance qui peuvent mener à de meilleurs rendements. De plus, assurez-vous que les lois de zonage et les limites du secteur vous permettent de louer votre maison à vos invités.
17. Acheter une propriété à proximité d’immeubles d’appartements
Achetez dans un endroit où il y a beaucoup d’immeubles à appartements. Il y a une demande avérée pour des propriétés locatives dans les secteurs où il y a des immeubles d’appartements, car les locataires sont toujours à la recherche d’un endroit à louer qui est un déménagement d’un appartement typique vers le haut. Vous serez en mesure de répondre à cette demande et de louer votre propriété sans avoir à dépenser autant en frais de publicité.
18. Équilibrez vos risques
Bien que les valeurs immobilières puissent fluctuer, les gens ont encore besoin d’un endroit où vivre lorsque l’économie connaît un ralentissement, ce qui procure aux investisseurs un revenu stable grâce aux propriétés locatives. C’est pourquoi les investisseurs avisés comprennent la valeur unique de choisir le bon bien de location passive pour équilibrer votre risque. Cherchez toujours des secteurs où la demande de location sera élevée, même en période de ralentissement économique.
19. Rechercher des propriétés à l’échelle nationale
Envisagez d’acheter des propriétés dans d’autres régions du pays. Vous serez peut-être en mesure de trouver une propriété qui est beaucoup plus abordable et qui offre un bien meilleur retour sur investissement. Si vous choisissez cette voie, vous voudrez trouver un excellent agent immobilier, notaire immobilier et gestionnaire immobilier dans ce marché .
20. Connaître le Règlement sur le contrôle des loyers
Familiarisez-vous avec les lignes directrices spécifiques en matière de loyer dans la municipalité où vous achetez. Les directives expliquent le processus d’enregistrement du montant du loyer légal et comment déterminer l’augmentation annuelle du loyer que vous pouvez transmettre au locataire. Dans certains cas, vous pouvez demander des augmentations de loyer supplémentaires, comme la perte de contrôle des locaux inoccupés ou une déduction unique pour amélioration des immobilisations. Le fait de savoir à l’avance combien vous pouvez demander pour le loyer vous aide à déterminer votre investissement.
21. Obtenez les conseils d’autres propriétaires
Trouver et garder de bons locataires est un art en soi. Adhérez à une association locale de propriétaires ou demandez à quelqu’un qui a été propriétaire pendant un certain temps et obtenez des conseils sur ce qu’il faut faire et ce qu’il faut éviter. Ce type d’information vous aidera à éviter les pièges qui pourraient ruiner votre première fois. Une location heureuse commence par une bonne information.
22. Faire effectuer des inspections de propriétés
Demandez à un professionnel d’effectuer une vérification du radon si vous achetez du radon dans une région du pays où, traditionnellement, le radon peut provenir des fondations. Vous devriez également faire faire un balayage sonar du sol à l’extérieur s’il s’agit d’une vieille maison et qu’un réservoir de mazout inconnu est enterré. Vous ne voulez pas acheter une responsabilité instantanée s’il en existe une, et elle fuit.
23. Acheter une propriété prête à louer
Essayez de trouver quelque chose qui est plus ou moins prêt à louer. Il n’est pas nécessaire d’être compliqué de se lancer dans l’investissement, mais cela peut l’être si vous achetez quelque chose qui est une cure de désintoxication totale. À moins d’avoir de l’expérience dans la rénovation de maisons, trouvez quelque chose qui est clé en main et qui peut vous rapporter de l’argent. Sinon, vous pourriez vous retrouver loin derrière la boule 8 lorsqu’il s’agit de louer la propriété. N’oubliez jamais le but ici est d’obtenir la chose pour produire un revenu.
24. Choisissez un emplacement près des commodités
Choisissez un endroit près des transports en commun et des commodités. Les propriétés à louer près des universités sont des endroits idéaux car la plupart des étudiants loueront pour les quatre années qu’ils passent à l’université, et leurs parents fourniront habituellement des garanties personnelles sur le loyer.
25. Choisissez une propriété idéale pour votre locataire cible
Achetez un logement et apportez des améliorations qui répondent aux besoins du locataire typique de cette zone. Vous pouvez obtenir la meilleure valeur en ciblant le bon locataire dans votre région comme les étudiants, les jeunes professionnels, les familles, les retraités ou les vacanciers. Si vous achetez une maison qui serait idéale pour des familles dans un quartier majoritairement loué par des étudiants ou de jeunes professionnels, il y a de fortes chances que vous ne maximisiez pas la valeur.
26. Effectuer une analyse pro forma
Faites une analyse « pro forma » de la propriété que vous cherchez à acheter. Examinez des propriétés semblables dans la même région, la façon dont les loyers ont changé au cours des 10 dernières années et la façon dont ils devraient changer au cours des 10 prochaines années. Une fois que vous connaîtrez la croissance prévue des loyers et le coût estimatif d’exploitation et d’entretien, vous saurez mieux quel serait le revenu net généré par la propriété et combien vous pourriez gagner si vous la vendiez.
27. Attention aux cycles économiques
Lorsque vous planifiez votre stratégie de placement, faites attention aux cycles économiques. L’étape de la récession est le meilleur moment pour acheter, mais elle peut aussi être la plus effrayante, car l’inflation et le chômage sont généralement élevés et la demande de location diminue. Compte tenu de tous ces facteurs de risque, c’est aussi à ce moment que la propriété sera probablement la moins chère. Lorsque l’économie entre dans une phase de reprise, le taux d’inoccupation diminue et les taux de location commencent à augmenter. La phase de pointe comprend les phases d’expansion et de contraction. Les indicateurs clés de la phase de contraction comprennent une augmentation du nombre de nouveaux projets, une hausse de l’inflation et une hausse des taux d’intérêt. Sur certains marchés, les taux d’inoccupation augmenteront et les prix se stabiliseront. Comprendre ces indicateurs vous aidera à savoir comment profiter du market timing pour faire les investissements les plus judicieux.
28. Attention aux restrictions de location à court terme
Avec l’augmentation du nombre de sociétés de location à court terme comme Airbnb et VRBO, de nombreuses villes ont mis en place des restrictions de location à court terme. Votre association de copropriétaires ou votre association de propriétaires peut aussi avoir ses propres restrictions et peut ne pas autoriser la location à court terme de moins de 30 jours. Soyez au courant de toutes les lois et lisez votre contrat de location avant d’acheter une propriété pour vous assurer qu’elle peut être utilisée comme une location à court terme.
29. Facteur du débit d’absorption
Le taux d’absorption, une mesure du temps qu’il faudra pour que toutes les maisons ou locations disponibles dans un secteur donné soient vendues ou louées, est une considération importante lors de l’achat dans de nouveaux quartiers. S’il y a une surabondance de propriétés disponibles dans une région, vous voudrez peut-être parler à votre agent immobilier de la raison pour laquelle tant d’autres investisseurs vendent en même temps, ou pourquoi les transactions prennent tant de temps à se conclure. Des taux d’absorption de 20 % ou plus signifient que les maisons se vendent rapidement.
30. Connaissez vos locataires héritiers
Si la propriété est occupée lorsque vous l’achetez, assurez-vous qu’il y a des locataires dignes de confiance qui y vivent. Demandez au propriétaire précédent de vérifier ses antécédents, leur solvabilité et leurs demandes de location, ainsi que l’historique des paiements de loyer du locataire.
L’essentiel, c’est que
Gardez à l’esprit nos 30 conseils pro lors de l’achat de votre première propriété à louer. Ils peuvent vous aider à éviter des erreurs coûteuses. N’oubliez pas de faire des recherches sur le quartier que vous allez acheter et de savoir à quel prix des propriétés similaires ont été vendues avant de faire une offre.
