Comment financer son premier achat immobilier?

Si vous pensez à acquérir votre premier bien immobilier en tant que résidence principale, neuve ou ancienne, avec ou sans travaux à faire, il vous est possible de bénéficier d’un « Prêt accession » qui est mise en place par Action logement.

Les différents prêts que vous pouvez solliciter

Il y a beaucoup d’aides que vous pourrez demander pour un premier achat immobilier, il y a : le prêt à taux zéros ou PTZ, le Prêt Accession, ainsi que les aides collectivités sociales.

Le prêt à taux zéro

Ce prêt accordé par l’État est pour vous si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années et de ne pas dépasser un plafond de ressource. Le montant accordé dépendra de la nature de votre projet ainsi que de la zone géographique où elle va tenir place. 

Le prêt d’accession sociale

C’est un prêt immobilier qui est accordé aux personnes aux revenus modestes qui veulent devenir propriétaire de leur résidence principale. C’est également un prêt qui est réglementé, mais contrairement au PTZ, qui ne peut pas financer tous les travaux, le PAS peut être appelé à couvrir toute la totalité d’un premier achat immobilier. 

Le dispositif de prêt d’aide location – accession, comment ça marche ? 

Il est important de savoir que le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif qui permet d’accéder à une propriété mise en place par les pouvoirs publics, en 2004. Cela s’adresse aux ménages sous plafonds de ressource qui souhaitent qu’on achète leur logement qui est dans une opération agréée par l’État pouvant être éligible aux financements PSLA. Le concept est assez simple : permettre aux ménages qui n’ont pas d’apport personnel d’entrer en possession d’un logement qu’ils ont occupé en tant que locataires. Les conditions du dispositif sont assez claires, vous devez compter sur deux phases :

• Pendant la première phase, le logement sera financé, comme pour une opération locative classique à travers un opérateur HLM. Si le foyer qui y vit s’acquitte d’une redevance composée par une indemnité d’occupation qui inclut les frais de gestion ainsi qu’une épargne (la part « acquisitive ») ;
• Après cette première phase, dont la durée peut varier, le foyer peut opter pour le statut d’accédant à la propriété. C’est un contrat qui est catégorisé d’« ancienne formule » qui permet d’acquérir dans le neuf comme dans l’ancien.

La phase locative

Pendant cette phase de l’opération, la résidence doit être la propriété de l’opérateur. Le locataire qui veut y accéder devra verser une indemnité d’occupation des charges ainsi qu’une part assimilable à une épargne et que l’on peut imputer sur le prix du logement. Le ménage pourra tirer avantage de l’APL, accession basée sur une redevance sous réserve qu’il ait signé un contrat de location-accession avant le 31 janvier 2018. Si tel n’est pas le cas, la loi des finances de 2018 a aboli l’APL accession pour les nouveaux ménages. Le ménage pourra, s’il le veut (suivant les termes qui ont été apportés dans le contrat de location-accession), devenir le propriétaire de sa demeure ou aviser l’opérateur qu’il ne veut pas enlever l’option. Si tel est le cas et si l’opérateur lui en laisse l’occasion, il pourra bénéficier d’un maintien dans les lieux avec un statut de locataire. 

Une levée d’option et la phase d’accession

Quand un foyer le souhaite et surtout suivant les dispositions qui ont étés prévues par le contrat de location –accession, il pourra enlever l’option. Si tel est le cas, le prix de cession du logement correspondra au prix qui a été fixé dans le contrat de location-accession minoré :

• Pour les contrats qui ont étés conclus avant le 7 avril 2009, au moins 1.5 % à chaque date d’anniversaire,
• Pour les contrats conclus à partir et après le 7 avril 2009, u moins 1 % à chaque date d’anniversaire de l’entrée.

L’opérateur devra avoir un engagement envers un établissement de crédit avant de proposer à l’intervenant un ou plusieurs prêts conventionnés. Ces derniers permettront d’assumer un transfert de propriété dont la charge totale de remboursement ne va pas dépasser un ou plusieurs prêts qui sont conventionnés, permettant de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement ne va pas dépasser, au moment de lever l’option, du montant de la redevance qui sera versée au titre du mois qui précède le transfert de propriété. Cela peut s’agir du transfert du PSLA qui a été accordé préalablement à l’opérateur.  L’établissement de crédit devra également être sûr que le ménage qui va y accéder aura des garanties solides de solvabilités pendant la levée d’option. 

Les actions fiscales de la PLSA

Ce dispositif permet à l’opérateur de prendre avantage de la TVA à taux réduit livré à soi-même avec une exonération de TFPB durant 15 ans depuis la construction du logement. Ce sont des avantages qui sont liés à la présence d’un agrément qui porte sur les plafonds de ressources ainsi que les plafonds de l’indemnité d’occupation. Cet agrément devra être livré par le préfet de département, ou sinon, par le délégataire des aides à la pierre en vue d’un dossier qui est proche des dossiers PLS. Il y a une convention qui lie l’État ainsi que l’opérateur. Cette convention va également préciser le respect des plafonds de ressources, de loyer, ainsi que du prix de cession pendant la levée de fond. Pour un délai maximum de 18 mois, après une déclaration de l’achèvement de tous les travaux du programme en question, les contrats d’accessions seront signés.Les justificatifs des conditions de ressources y accédants seront transmis au préfet. Il va notifier de la liste des logements qui bénéficient à titre définitif de l’agrément. 

Le reversement du différentiel de la TVA

Quand les conditions d’octroi du taux réduit cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent la levée d’option, le bénéficiaire devra reverser le différentiel de la TVA à l’État. Il devra y avoir un abattement d’un dixième de détention depuis la première année. Ce reversement ne sera pas exigé dans le cas où surviennent ces cas :

• Un décès ;
• Le décès d’un descendant direct et faisant partie du ménage ;
• Divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité,
• Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, sous condition que le bien ne soit pas acquis par l’un ou les futurs époux et partenaires dans le cas d’une indivision,
• Naissance d’un enfant,
• Délivrance d’une carte d’invalidité,
• Chômage d’une durée d’au moins un an, attestée par une institution nationale publique qui sera mentionnée à l’article L. 5312-1 du code de travail.