L’achat d’un bien immobilier avec une hypothèque est souvent l’investissement personnel le plus important que la plupart des gens font. Le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter dépend de plusieurs facteurs, et pas seulement de ce qu’une banque est disposée à vous prêter. Vous devez évaluer non seulement vos finances, mais aussi vos préférences et vos priorités.
Voici tout ce dont vous devez tenir compte pour déterminer le montant que vous pouvez réellement vous permettre.
PRINCIPALES ÉTAPES
– La règle générale est que vous pouvez vous permettre un prêt hypothécaire représentant de 2 à 2,5 fois votre revenu brut.
– Les mensualités totales du prêt hypothécaire se composent généralement de quatre éléments : le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance (collectivement appelés PITI).
– Votre ratio d’endettement est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui sert à payer votre prêt hypothécaire et, en général, il ne doit pas dépasser 28 %.
– Votre ratio de remboursement est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui sert à payer vos dettes et, en général, il ne doit pas dépasser 36 %.
Déterminer ce qu’est un prêt hypothécaire abordable
En règle générale, la plupart des futurs propriétaires peuvent se permettre de financer un bien qui coûte entre deux fois et deux fois et demie leur revenu annuel brut. Selon cette formule, une personne gagnant 100 000 euros par an ne peut se permettre qu’un prêt hypothécaire de 200 000 à 250 000 euros. Toutefois, ce calcul n’est qu’une ligne directrice générale.
En fin de compte, pour choisir un bien immobilier, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs supplémentaires. Tout d’abord, il est bon de comprendre ce que votre prêteur pense que vous pouvez vous permettre (et comment il est arrivé à cette estimation). Ensuite, vous devez faire une introspection personnelle et déterminer le type de logement que vous êtes prêt à occuper, si vous prévoyez d’y vivre pendant une longue période, ainsi que les autres types de consommation auxquels vous êtes prêt à renoncer – ou à ne pas renoncer – dans votre maison.
Si l’immobilier est traditionnellement considéré comme un investissement sûr à long terme, les récessions et autres catastrophes (comme la pandémie COVID-19) peuvent mettre à l’épreuve cette théorie et faire réfléchir les futurs propriétaires.
Critères des prêteurs
Bien que chaque prêteur hypothécaire maintienne ses propres critères d’abordabilité, votre capacité à acheter une maison (ainsi que le montant et les conditions du prêt qui vous sera proposé) dépendra toujours en grande partie des facteurs suivants.
Revenu brut
Il s’agit du niveau de revenu qu’un acheteur potentiel de maison gagne avant de s’acquitter de ses impôts et autres obligations. Il s’agit généralement de votre salaire de base, majoré de toute prime, et peut inclure les revenus à temps partiel, les revenus d’un travail indépendant, les prestations de sécurité sociale, l’invalidité, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants.
Ratio d’endettement
Le revenu brut joue un rôle clé dans la détermination du ratio d’entrée, également appelé ratio hypothèque / revenu. Ce ratio est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui peut être consacré au paiement mensuel de votre prêt hypothécaire. Le montant total des versements mensuels de votre prêt hypothécaire se compose de quatre éléments, appelés PITI : le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance (assurance de biens et assurance hypothécaire privée, si votre prêt hypothécaire l’exige).
En règle générale, le ratio initial basé sur le PITI ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs laissent les emprunteurs dépasser 30 %, et certains laissent même les emprunteurs dépasser 40 %.
Ratio d’arrière-plan
Également connu sous le nom de ratio dette/revenu (DTI), il calcule le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, les pensions alimentaires et les autres prêts en cours (automobile, étudiant, etc.).
En d’autres termes, si vous payez 2 000 € par mois en service de la dette et que vous gagnez 4 000 € par mois, votre ratio est de 50 % – la moitié de votre revenu mensuel est utilisée pour payer la dette.
Cependant, un ratio dette/revenu de 50 % ne vous permettra pas d’obtenir la maison de vos rêves. La plupart des prêteurs recommandent que votre DTI ne dépasse pas 36 % de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale sur la base de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0,36 et divisez-le par 12. Par exemple, si vous gagnez 100 000 € par an, votre endettement mensuel maximum ne devrait pas dépasser 3 000 €. Plus le ratio DTI est faible, mieux c’est.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Votre cote de crédit
Si un côté de la médaille de l’accessibilité financière est le revenu, l’autre côté est le risque. Les prêteurs hypothécaires ont mis au point une formule permettant de déterminer le niveau de risque d’un acheteur potentiel. La formule varie mais est généralement déterminée en utilisant la cote de crédit du demandeur. Les demandeurs ayant un faible score de crédit peuvent s’attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé, également appelé taux annuel en pourcentage (TAEG), sur leur prêt.
Si vous savez que vous allez chercher une maison dans le futur, travaillez sur votre cote de crédit dès maintenant. Veillez à surveiller de près vos rapports. S’il y a des entrées inexactes, il faudra du temps pour les faire supprimer, et vous ne voulez pas passer à côté de la maison de vos rêves à cause d’un problème qui n’est pas de votre faute.
Comment calculer un acompte
L’acompte est le montant que l’acheteur peut se permettre de payer de sa poche pour la résidence, en utilisant de l’argent liquide ou des liquidités. Un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat d’une maison est généralement exigé par les prêteurs, mais beaucoup laissent les acheteurs acheter une maison avec des pourcentages nettement plus faibles.
Il est évident que plus vous pouvez verser un acompte, moins vous aurez besoin de financement et mieux vous vous tournerez vers la banque.
Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10 % sur une maison de 100 000 €, l’acompte est de 10 000 €, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 €.
Outre le montant du financement, les prêteurs veulent également connaître le nombre d’années pendant lesquelles le prêt hypothécaire est nécessaire. Un prêt hypothécaire à court terme comporte des paiements mensuels plus élevés, mais il est probablement moins coûteux pendant toute la durée du prêt.
Les acheteurs de maison doivent verser une mise de fonds de 20 % pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée.
Comment les prêteurs décident
De nombreux facteurs différents entrent dans la décision du prêteur hypothécaire concernant l’accessibilité de l’acheteur, mais ils se résument essentiellement aux revenus, à l’endettement, à l’actif et au passif. Parfois, nous pensons que nos demandes de prêt hypothécaire sont jugées par une personne qui utilise son instinct plutôt que des critères objectifs, mais en fait, même si votre prêteur hypothécaire a eu une mauvaise journée, vous pouvez être assuré qu’une grande partie du processus est basée sur des formules.
Un prêteur veut connaître le montant des revenus d’un demandeur, le nombre de demandes qui pèsent sur ces revenus et le potentiel de ces deux éléments à l’avenir, bref, tout ce qui pourrait compromettre sa capacité à se faire rembourser. Les revenus, l’acompte et les dépenses mensuelles sont généralement des critères de base pour le financement, tandis que les antécédents et la cote de crédit déterminent le taux d’intérêt du financement lui-même.
Considérations personnelles pour les acheteurs de maison
Un prêteur pourrait vous dire que vous pouvez vous permettre un immense domaine, mais le pouvez-vous vraiment ? N’oubliez pas que les critères du prêteur se basent en grande partie sur votre salaire brut et vos autres dettes. Le problème que pose l’utilisation du salaire brut est simple : Vous prenez en compte jusqu’à 30 % de votre salaire, mais qu’en est-il des impôts, des déductions de la FICA et des primes d’assurance maladie ? Même si vous obtenez un remboursement sur votre déclaration d’impôts, cela ne vous aide pas maintenant – et combien allez-vous réellement récupérer ?
C’est pourquoi certains experts financiers estiment qu’il est plus réaliste de penser en termes de revenu net (ou salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25 % de votre revenu net pour rembourser votre prêt hypothécaire. Dans le cas contraire, vous pourriez être littéralement en mesure de payer votre prêt hypothécaire tous les mois, mais vous risqueriez de vous retrouver « pauvre en maison ».
Les frais de paiement et d’entretien de votre maison peuvent représenter un pourcentage tellement élevé de votre revenu – bien au-delà du ratio nominal d’entrée – qu’il ne vous restera pas assez d’argent pour couvrir d’autres dépenses discrétionnaires ou des dettes impayées, ou pour épargner en vue de la retraite ou même pour les mauvais jours. La décision d’être ou non pauvre en logement est en grande partie une question de choix personnel ; obtenir un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous pouvez réellement vous permettre d’effectuer les paiements.
Soyez honnête quant au niveau de risque financier avec lequel vous êtes à l’aise.
Considérations préalables à l’obtention d’un prêt hypothécaire
En plus des critères du prêteur, tenez compte des points suivants lorsque vous envisagez votre capacité à payer un prêt hypothécaire :
Revenu
Vous comptez sur deux revenus pour payer les factures ? Votre emploi est-il stable ? Pouvez-vous facilement trouver un autre emploi qui vous rapporte le même salaire, ou un meilleur salaire, si vous deviez perdre votre emploi actuel ? Si le respect de votre budget mensuel dépend de chaque centime que vous gagnez, même une petite réduction peut être un désastre.
Dépenses
Le calcul de votre ratio d’endettement comprendra la plupart de vos dépenses courantes, mais qu’en est-il des autres dépenses que vous n’avez pas encore générées ? Aurez-vous des enfants qui iront à l’université un jour ? Avez-vous l’intention d’acheter une nouvelle voiture, un nouveau camion ou un nouveau bateau ? Votre famille profite-t-elle de vacances annuelles ?
Mode de vie
Êtes-vous prêt à changer votre mode de vie pour obtenir la maison que vous voulez ? Si le fait de réduire le nombre de visites au centre commercial et de resserrer un peu le budget ne vous dérange pas, l’application d’un ratio de rentabilité plus élevé pourrait bien fonctionner. Si vous ne pouvez pas faire d’ajustements, ou si vous avez déjà des soldes de cartes de crédit considérables, vous voudrez peut-être jouer la sécurité et adopter une approche plus conservatrice dans votre recherche de logement.
Personnalité
Il n’y a pas deux personnes qui ont la même personnalité, quel que soit leur revenu. Certaines personnes peuvent dormir sur leurs deux oreilles en sachant qu’elles doivent 5 000 euros par mois pendant les 30 prochaines années, tandis que d’autres s’inquiètent d’un paiement deux fois moins élevé. La perspective de refinancer la maison pour pouvoir payer une nouvelle voiture rendrait certaines personnes folles, tandis que d’autres ne s’inquièteraient pas du tout.
Les coûts au-delà de l’hypothèque
Bien que le prêt hypothécaire soit certainement la plus grande responsabilité financière de l’accession à la propriété, il y a une foule de dépenses supplémentaires, dont certaines ne disparaissent pas même après le remboursement du prêt. Les acheteurs avisés feraient bien de garder à l’esprit les éléments suivants :
Entretien
Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne restera pas neuve pour toujours, pas plus que les gros appareils électroménagers coûteux, tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. Il en va de même pour le toit, la chaudière, l’allée, la moquette et même la peinture des murs. Si votre maison est en mauvais état au moment où vous effectuez votre premier versement hypothécaire, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si vos finances ne se sont pas améliorées au moment où votre maison a besoin de réparations importantes.
Services publics
Le chauffage, les assurances, l’électricité, l’eau, les égouts, l’enlèvement des ordures, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent tous de l’argent. Ces dépenses ne sont pas incluses dans le ratio initial, ni calculées dans le ratio final. Néanmoins, elles sont inévitables pour la plupart des propriétaires.
Frais d’association
De nombreux condominiums et coopératives, ainsi que certains quartiers protégés ou communautés planifiées, imposent des frais d’association mensuels ou annuels. Ces frais sont parfois inférieurs à 100 euros par an, parfois ils s’élèvent à plusieurs centaines de euros par mois. Dans certaines communautés, ils comprennent l’entretien de la pelouse, le déneigement, une piscine communautaire et d’autres services.
Certains frais ne sont utilisés que pour les frais administratifs de fonctionnement de la communauté. Il est important de se rappeler que si un nombre croissant de prêteurs incluent les frais d’association dans le ratio initial, ces frais sont susceptibles d’augmenter avec le temps.
Mobilier et décoration
En traversant presque n’importe quelle communauté de nouvelles maisons après le coucher du soleil, vous remarquerez probablement des lumières intérieures qui éclairent de vastes pièces vides que vous ne pouvez voir que parce que ces grandes et belles maisons n’ont pas de couvre-fenêtres. Ce n’est pas la dernière tendance en matière de décoration. C’est le résultat d’une famille qui a dépensé tout son argent pour la maison et qui ne peut plus se permettre de se payer des rideaux ou des meubles.
Avant d’acheter une nouvelle maison, examinez bien le nombre de pièces qui devront être meublées et le nombre de fenêtres qui devront être recouvertes.
Le résultat final
Le coût d’une maison est la plus grande dépense personnelle que la plupart des gens auront jamais à supporter. Avant de vous engager dans une dette aussi énorme, prenez le temps de faire le calcul. Après avoir fait les calculs, prenez en compte votre situation personnelle et réfléchissez à votre mode de vie, non seulement maintenant mais dans les dix ou vingt prochaines années.
La maison de rêve est peut-être tout ce que vous avez toujours voulu à un prix élevé, mais vaut-elle la peine de vous surendetter, vous et votre famille ? Hypothéquerez-vous non seulement votre maison, mais aussi toute votre vie ? Un prêteur vous aide à acheter une maison, mais c’est vous qui devez décider si vous pouvez réellement vous le permettre.
