Le début d’une stratégie d’investissement réussie en matière d’immobilier locatif est une estimation précise du rendement locatif de la propriété envisagée. Le rendement locatif net tient compte des dépenses immobilières, mais pas du service de la dette comme les paiements hypothécaires. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Nous examinons ensuite la même propriété avec l’hypothèque incluse et en utilisant les liquidités réelles investies. Cela nous donne un rendement locatif en espèces.
Rendement locatif net
Voici un exemple si vous louez une propriété pour 2 400 € par mois et qu’elle est inoccupée 5 % de l’année. Le prix à emporter pour une location inoccupée est de 27 360 € par an. Calculez maintenant ces coûts :
- Coût annuel de l’assurance : 1 200
- Taxes annuelles : 1 400
- Budget annuel des réparations : 600
- Frais de gestion des loyers : 6 %
Ces dépenses s’élèvent à 4 842 euros par an. Un revenu de 27 360 € moins le coût de 4 842 € équivaut à 22 518 € de revenu locatif après déduction des dépenses.
Supposons que l’achat de la propriété vous ait coûté 300 000 €. 22 518 € divisés par la valeur de la propriété de 300 000 €, cela équivaut à un rendement locatif de 7,5 %.
Rendement net par rapport au rendement brut
Il y a évidemment une distinction importante entre ces deux termes. En soi, le « rendement » indique simplement le loyer généré par un bien immobilier au cours de l’année et le pourcentage qu’il représente par rapport au prix d’achat. Les rendements ont généralement tendance à être plus élevés dans les zones moins chères.
Le rendement brut ne tient pas compte des dépenses, c’est-à-dire de ce qu’il vous en coûte pour maintenir cette propriété en état de marche, y compris les intérêts que vous pourriez payer sur les prêts et les hypothèques. Il vous reste un taux de rendement ou « rendement net » lorsque vous soustrayez ces dépenses.
Rendement des loyers en espèces
Nous utiliserons les mêmes présomptions ici : le loyer mensuel est de 2 400 € et la propriété est inoccupée 5 % de l’année. Le prix à emporter pour une vacance pour une entrée annuelle en espèces reste à 27 360 €. Nous dirons maintenant que vous avez mis 60 000 € en liquide dans le détail, donc que vous avez emprunté 240 000 €. Le calcul serait le suivant :
- Paiement mensuel du principal et des intérêts : 1 556,64
- Coût annuel de l’assurance : 1 200
- Taxes annuelles : 1 400
- Budget annuel des réparations : 600
- Frais de gestion des loyers : 6 %
Ces dépenses totalisent un encaissement annuel de 23 521,28 €. Un revenu de 27 360 € moins des frais de 23 521 € équivaut à un rendement en espèces de 3 839 € sur les sorties de fonds, et 3 839 € divisé par un investissement en espèces de 60 000 € équivaut à un rendement locatif en espèces de 6,4 %.
Pourquoi est-ce important ?
Le rendement locatif net n’existe pas dans le vide, mais il peut vous aider à déterminer si investir dans un certain bien immobilier est une décision judicieuse ou non. En termes simples, il vous indique si vous payez trop cher pour un bien immobilier, au point de trouver un meilleur taux de rendement ailleurs.
Risque ou récompense
Un logement locatif correctement choisi vous procurera un flux de trésorerie mensuel positif et sera relativement à l’abri des mauvaises nouvelles économiques. Votre locataire a toujours besoin d’un logement même si le marché boursier vient de plonger. Vous devez également constituer un capital à long terme grâce à l’appréciation de la valeur et au remboursement du prêt hypothécaire. Ces fonds propres peuvent être utilisés pour d’autres investissements.
Retour sur investissement
Les obligations sont moins risquées que les actions, mais le compromis est un faible rendement. L’intérêt des obligations municipales et gouvernementales, plus sûres, est inférieur à celui des obligations d’entreprises, mais celles-ci ne sont pas non plus très intéressantes. Il est difficile de s’enthousiasmer pour ce type d’investissement, surtout si vous êtes à la retraite et que vous avez un revenu fixe.
Les liquidités mensuelles d’une bonne maison à louer peuvent facilement fournir le double du rendement des obligations, surtout avec les avantages fiscaux que vous n’obtenez pas avec d’autres types d’actifs. Vous pouvez également utiliser l’effet de levier avec les hypothèques. Au lieu de retirer 150 000 euros des obligations pour acheter une maison au comptant, vous pourriez retirer environ 30 000 euros pour une mise de fonds et rester diversifié avec un meilleur rendement de votre investissement.
