Si vous êtes sur le point de prendre votre retraite et que vous ne disposez pas des fonds nécessaires, envisagez d’investir dans l’immobilier.
Il est vrai que ce n’est pas l’actif qui vous vient à l’esprit en premier lieu. Mais l’immobilier de rapport « peut être un pont important vers la retraite pour ceux qui n’ont pas tout à fait assez pour prendre leur retraite au sens traditionnel », explique J. Christian.
Le marché de l’immobilier étant très inefficace, il est possible de trouver des offres intéressantes avec des retours sur investissement très élevés, explique J. Christian. Et si vous pouvez gérer la propriété vous-même, vous pouvez percevoir davantage de revenus. Si vous achetez la bonne propriété au bon prix et aux bonnes conditions, dit-il, une propriété à louer peut produire des revenus nettement plus importants que les investissements passifs traditionnels. Retrouvez plus d’informations ici.
Principaux points à retenir
– La location de biens immobiliers peut être une bonne source de revenus pour la retraite.
– L’inefficacité relative du marché de l’immobilier peut produire des aubaines qui offrent de forts rendements.
– Si vous devez emprunter pour acheter un bien immobilier locatif, faites-le avant de prendre votre retraite.
– Le choix d’un bon emplacement est plus important que la recherche (utilisez une méthode marketing : la zone de chalandise ) de la propriété la moins chère.
– Vous devriez chercher à gagner environ 8 % par an sur votre investissement, après déduction des frais.
De combien d’argent avez-vous besoin ?
Si vous envisagez de financer votre achat avec un prêt hypothécaire, vous devrez prendre des mesures avant de prendre votre retraite, explique Jean L, courtier immobilier associé, qui dessert les principales zones résidentielles de Philadelphie et du sud de la Floride.
Les directives en matière de prêts hypothécaires exigent généralement que les demandeurs aient un emploi et qu’ils aient au moins deux ans d’expérience professionnelle stable dans la même profession. Les prêteurs exigent également un acompte substantiel, généralement de 30 % ou plus, si l’acheteur n’occupera pas la propriété, explique Jacques W.
Si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour verser un acompte aussi important, envisagez d’utiliser les fonds de l’IRA. Toute la croissance des capitaux propres et les revenus des loyers augmenteront à l’intérieur de votre IRA à imposition différée, dit Jacques. Si vous achetez la propriété avec des fonds provenant d’un IRA Roth sur lequel vous avez déjà payé des impôts, tous vos revenus et vos capitaux propres pourront croître en franchise d’impôt.
N’oubliez pas les dépenses récurrentes
Une fois que vous avez déterminé comment vous allez acheter la propriété, vous devez réfléchir à la manière dont vous allez couvrir les dépenses récurrentes. Posséder une propriété résidentielle à revenus, c’est comme posséder une résidence principale en ce sens qu’il y a des dépenses variables en dehors de l’hypothèque, explique Robert A, agent immobilier résidentiel. Il y a des frais d’entretien pour les petits objets (comme les robinets qui fuient) et les grands objets (comme un nouveau toit).
N’oubliez pas les coûts liés à la commercialisation et la perte de revenus pendant les périodes d’inoccupation et de changement de locataire. M. A conseille de ne pas tenir compte d’un taux d’occupation supérieur à 92 % dans vos calculs, même sur un marché locatif en pleine effervescence. Soyez prudent dans vos estimations de dépenses et de revenus.
Avantages et obligations fiscales
Il faut également tenir compte des avantages et des obligations fiscales. « L’un des principaux avantages associés aux biens locatifs est la possibilité de demander une déduction pour amortissement dans votre déclaration d’impôt fédéral sur le revenu », explique M. W.
L’amortissement réduit la valeur marchande de votre propriété chaque année pour se rapprocher de l’usure ; il réduit également votre facture fiscale chaque année où vous le demandez. Cependant, elle réduit également votre base de coûts, ce qui signifie que vous pourriez payer plus d’impôts si vous vendez la propriété avec un bénéfice.
Avant tout, discutez de la faisabilité financière de vos projets avec un expert-comptable, un avocat spécialisé en immobilier et un agent d’assurance pour savoir combien tout cela vous coûtera, explique M. L.
Choisir un emplacement
Acheter bon marché ne vous aidera pas à rentabiliser votre investissement si vous ne trouvez pas de locataires qui veulent louer la propriété, note Adrien U, courtier en gestion.
« Alors que le prix sera plus élevé dans les meilleurs quartiers, le temps de commercialisation de la propriété diminuera ainsi que le temps d’inoccupation », dit-elle. Si vous ne savez pas où trouver des locations, commencez près du centre-ville ou près d’un campus universitaire. Les résidences locatives suivent souvent les opportunités d’emploi ».
Il est également important de faire le tour du quartier et d’acheter une propriété qui reflète la démographie actuelle de la région, explique M. U. « La zone est-elle peuplée d’adultes célibataires ou de familles ? Une résidence d’une ou trois chambres à coucher sera-t-elle plus attrayante pour les locataires du quartier ? Encore une fois, faites attention à ne pas sauter sur la meilleure affaire du marché. Assurez-vous que la propriété correspondra au style de vie de la région ».
Que gagnerez-vous ?
« Vous voulez gagner au moins 8 % du capital investi dans la location, net de toutes les dépenses », déclare John Graves, directeur général d’une RIA indépendante, rédacteur en chef du « Retirement Journal » et auteur de « The 7% Solution » : Vous POUVEZ vous offrir une retraite confortable ». Les dépenses comprennent l’hypothèque, les taxes, l’assurance, l’entretien, des frais de gestion de la propriété de 10 % et une allocation de 10 % pour le taux de vacance.
Si vous investissez 100 000 € dans la propriété, vous voulez gagner un revenu net de 8 000 € par an, dit-il. Le raisonnement qui sous-tend ces 8 % est qu’ils compensent le risque et l’illiquidité relative de votre investissement. Si vous ou votre conjoint pouvez travailler sur la propriété en effectuant des réparations et de l’entretien ou en gérant la propriété, vos coûts diminueront et votre revenu augmentera en fin de compte, dit-il.
Problèmes potentiels
Les propriétaires d’immeubles de placement peuvent rencontrer un certain nombre de problèmes, notamment des locataires qui ne paient pas, des frais d’entretien excessifs et des difficultés à trouver des locataires, explique Charles N, courtier immobilier.
Il est également important de travailler avec un agent immobilier de bonne réputation qui possède des références pour trouver votre bien d’investissement, dit-il. De nombreuses municipalités imposent des règles et des frais d’inspection stricts aux propriétaires qui souhaitent transformer des propriétés occupées par leur propriétaire en locations.
Les investisseurs potentiels doivent se pencher sur ces questions avant de s’engager dans un achat. Ils doivent également savoir que les exemptions de propriété ne s’appliquent pas aux biens d’investissement, ce qui peut entraîner une augmentation des impôts fonciers.
Les biens de location ne sont pas entièrement des investissements passifs. « Posséder une propriété résidentielle à revenus n’est pas une affaire de mains libres », explique M. A. « Si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas gérer la propriété, car vous vivez en dehors de la ville, vous devrez verser 8 à 10 % de vos loyers bruts à une société de gestion pour couvrir les frais de recouvrement et de réparation ».
En outre, les futurs propriétaires doivent évaluer leur propre tempérament avant de se lancer dans la propriété, car ce travail implique de traiter avec des personnalités diverses.
Enfin, il est essentiel de choisir le bon locataire. Il est essentiel de procéder à un examen approfondi, explique M. A. « C’est à cette personne que vous confiez votre patrimoine de retraite, vous devez donc vous assurer que vous ne vous préparez pas à un désastre ou à de nombreux maux de tête ».
