Vous vous demandez ce que vaut réellement votre maison – ou une maison que vous pourriez acheter ?
La réponse est simple : une maison vaut ce que quelqu’un est prêt à payer pour l’acquérir. La réponse longue dépend du marché et du fait que vous vous adressiez à un prêteur, à un agent ou à un expert fiscal du comté. Mais pourquoi les croire sur parole ?
Savoir calculer la valeur de votre maison à l’aide d’outils en ligne et de professionnels qualifiés vous permet de mieux vous préparer à acheter, vendre, refinancer, exploiter la valeur nette de votre maison ou même négocier une réduction de l’impôt foncier. Retrouvez plus d’informations ici.
Cela peut également vous donner une idée de votre santé financière globale. Près des trois quarts (73 %) des Américains affirment qu’il est important de connaître la valeur de leur maison pour cette raison précise.
Découvrez ci-dessous cinq façons différentes de déterminer la valeur sur le marché et la valeur marchande de votre maison.
Comment connaître la valeur d’une maison ?
1. Utiliser des outils d’évaluation en ligne
Une recherche en ligne sur le site « combien vaut ma maison » révèle des dizaines d’estimateurs de la valeur des maisons. En fait, 22 % des propriétaires américains qui ont déterminé la valeur de leur maison ont utilisé un estimateur en ligne, selon l’enquête. Le terme technique de ces outils est « modèle d’évaluation automatisé » (automated valuation model, ou AVM), et ils sont généralement proposés par des prêteurs ou des sites immobiliers comme Zillow et Redfin.
En utilisant des documents publics tels que les transferts de propriété, les actes de propriété et les évaluations fiscales, ainsi qu’une modélisation mathématique, ces outils tentent de prédire la valeur de votre maison en fonction des ventes récentes et des prix des annonces dans la région.
« La plupart des MAV sur les sites immobiliers sont généralement utilisés à des fins de marketing et de génération de prospects », explique David Rasmussen, vice-président senior des opérations chez Veros Real Estate Solutions. « Ils sont chargés de donner une valeur à presque tous les biens immobiliers, même lorsque les données sont limitées. Et ce faisant, ils diluent la précision ».
Les MAV utilisés par les prêteurs et les professionnels de l’immobilier sont différents. Ces outils utilisent un « indice de confiance » pour indiquer dans quelle mesure le fournisseur de MAV pense qu’une estimation est proche de la valeur du marché. Un indice de confiance de 90 % signifie que l’estimation se situe à 10 % près de la valeur marchande, par exemple, bien que chaque MAV ait sa propre façon de calculer la confiance.
Les MAV de qualité professionnelle dont le score de confiance est lié à l’exactitude sont un pas en avant par rapport aux sites immobiliers, explique M. Rasmussen. Mais vous devriez toujours vous adresser à un expert immobilier local pour avoir un meilleur aperçu de toute évaluation en ligne.
2. Obtenez une analyse comparative du marché
Lorsque vous êtes prêt à vous plonger dans la valeur de votre maison, vous pouvez demander à un agent immobilier local une analyse comparative du marché, ou CMA.
Bien qu’elle ne soit pas aussi détaillée qu’une évaluation professionnelle, l’AMC fournit une évaluation de la maison et du marché par un agent afin de fournir une estimation de la valeur, généralement à des fins de référencement.
Les agents immobiliers locaux peuvent fournir une AMC à peu de frais, voire gratuitement, mais soyez vigilants : Ils peuvent le faire dans l’espoir d’être engagés comme votre agent vendeur.
3. Utilisez le calculateur de l’indice des prix des logements de la FHFA
Si vous vous méfiez des MAV mais que vous souhaitez tout de même avoir une estimation rapide de la valeur de votre maison, le calculateur de l’indice des prix des logements (IPH) de l’Agence fédérale de financement du logement applique une approche plus scientifique.
L’outil utilise la « méthode des ventes répétées », explique Will Doerner, économiste principal de la FHFA. Forte des millions de transactions hypothécaires recueillies depuis les années 1970, la FHFA suit l’évolution de la valeur d’une maison d’une vente à l’autre. Elle utilise ensuite ces informations pour estimer les fluctuations des valeurs sur un marché donné.
Le calculateur de l’IPH est un moyen facile de voir combien votre maison a pu s’apprécier au fil du temps.
Will Doerner, économiste principal de la FHFA
Ça a l’air génial, non ? N’oubliez pas que le calculateur de l’IPH tient compte des prêts immobiliers conformes (prêts de moins de 510 400 dollars et jusqu’à 765 600 dollars dans les zones à coûts élevés) et n’est pas ajusté en fonction des saisons ou de l’inflation.
Néanmoins, « si vous avez un prêt conventionnel et conforme, le calculateur IPH est un moyen facile de voir combien votre maison a pu s’apprécier au fil du temps », explique M. Doerner.
4. Engager un évaluateur professionnel
Les prêteurs exigent une évaluation avant d’approuver un prêt hypothécaire, mais en tant que propriétaire, vous pouvez faire appel à un évaluateur pour estimer la valeur de votre maison à tout moment. Selon l’enquête, plus d’un quart (28 %) des propriétaires américains ont déterminé la valeur de leur maison grâce à une évaluation.
« En tant qu’évaluateur, mon travail consiste à donner une valeur basée sur les besoins de mes clients », « Parfois, les clients veulent une valeur pour une date passée, et d’autres fois, il s’agit d’une valeur marchande actuelle pour un refinancement ou un achat ».
Entre autres choses, les évaluateurs évaluent :
– Le marché : La région, la ville et le quartier dans lesquels se trouve une maison.
– La propriété : Les caractéristiques de la maison, y compris les améliorations et le terrain sur lequel elle est située.
– Propriétés comparables : Ventes, inscriptions, vacances, coût, dépréciation et autres facteurs pour des maisons similaires sur le même marché.
Ces informations sont combinées pour créer un avis final sur la valeur de la maison et sont consignées dans un rapport officiel.
5. Évaluer des biens comparables
Une chose que les évaluations et les MAV ont en commun est qu’elles s’appuient sur la valeur de vente récente de propriétés comparables, souvent appelées « comps ». Bien plus de la moitié (56 %) des propriétaires américains ont estimé la valeur de leur maison en examinant des propriétés comparables. À première vue, cette approche semble la plus simple.
L’utilisation de « comps » est une façon de déterminer la valeur marchande sans payer un évaluateur, mais en faisant preuve de bon sens. « Ce n’est pas parce que la propriété d’à côté a été vendue qu’il s’agit d’une offre »,.
Pour choisir des biens précis, vous devez utiliser une approche « de la pomme à la pomme ». Réfléchissez aux propriétés qui intéresseraient un acheteur si la vôtre n’était pas disponible. Recherchez des propriétés de taille, d’emplacement, d’état et d’améliorations similaires.
Pour commencer :
– Parcourez un site où sont affichées les annonces MLS, pour trouver les prix de vente récents de maisons comparables dans votre quartier.
– S’il n’y a pas assez de ventes récentes, regardez les prix des annonces, mais souvenez-vous qu’ils peuvent ne pas être réalistes.
– Vous aurez besoin d’au moins trois calculs valables pour obtenir une fourchette de valeur marchande probable pour votre maison.
Une fois que vous avez choisi des biens comparables, les choses se compliquent. Vous devrez tenir compte des différences entre votre maison et les éléments de comparaison, par exemple en ajoutant de la valeur au prix de l’élément de comparaison si elle compte plus de chambres que votre maison ou en soustrayant de la valeur si son intérieur est obsolète, par exemple. La valeur ajoutée ou soustraite dépend des conditions de votre marché, qui peuvent varier considérablement. Après avoir ajusté les valeurs, examinez vos prix d’achat les plus élevés et les plus bas. Une estimation approximative de la valeur de votre maison se situe quelque part au milieu.
Pourquoi la valeur de la maison est-elle importante ?
Connaître la valeur de votre maison vous permet d’évaluer ce que vous pouvez vous permettre, de déterminer si le prix d’une annonce est approprié et de décider comment fixer le prix de votre propre maison.
Et les avantages de trouver la valeur d’une maison ne s’arrêtent pas à l’achat ou à la vente : Les refinancements, les lignes de crédit sur la valeur nette de la maison, les primes d’assurance et les impôts fonciers annuels sont tous basés sur la valeur de la maison.
Déterminer la valeur de votre maison signifie un meilleur contrôle de ces processus. Les taxes foncières sont presque toujours susceptibles d’appel, par exemple. Si vous pouvez prouver qu’une évaluation est trop élevée en tirant des comps, vous pouvez être récompensé par une facture d’impôts moins élevée.
