Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de crowdsourcing immobilier, offre un moyen d’investir dans l’immobilier sans se salir les mains.
Avec seulement 500 ou 1 000 euros, vous pouvez être sur le point de tirer un revenu passif de l’immobilier.
Mais le crowdfunding immobilier est-il un bon investissement ? Voici ce que vous devez savoir avant de signer la ligne pointillée.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier utilise les petits investissements de nombreuses personnes pour acheter des biens immobiliers ou financer le développement. Les plateformes de crowdfunding immobilier fonctionnent un peu comme les sites web de consommateurs connus comme GoFundMe.
Les deux types de plateformes collectent des fonds auprès d’un grand nombre de personnes. Mais le crowdfunding immobilier n’est pas un don. Il s’agit plutôt d’un investissement qui peut rapporter des dividendes et produire une croissance du capital à long terme. Retrouvez d’autres informations ici.
En 2012, la loi « Jumpstart Our Business Startups Act », également connue sous le nom de « JOBS Act », a assoupli les règles relatives à la collecte de fonds par les entreprises. Le règlement D régit les modalités d’utilisation des fonds immobiliers et les personnes qui peuvent y participer.
La règle 506(c), une nouvelle règle du règlement D, permet désormais aux entreprises de faire de la publicité pour des investissements privés. Toutefois, la règle 506(c) restreint également certains investissements aux investisseurs accrédités sur la base de leurs revenus ou de leur valeur nette.
Les plateformes de crowdfunding immobilier utilisent les investissements qualifiés 506(c) associés à des fonds de placement immobilier privés (REIT) pour apporter des revenus immobiliers passifs à un large éventail d’investisseurs.
Le règlement A+ autorise ce dernier qui ouvre le marché privé aux petits investisseurs mais limite l’investissement commun à 50 millions d’euros.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier utilisent l’argent des investisseurs de plusieurs manières. Certains investissements peuvent cibler l’achat de biens immobiliers (fonds propres), tandis que d’autres peuvent viser le financement par emprunt de biens immobiliers.
Il n’est pas rare de constater que vous êtes investi dans un mélange des deux si vous choisissez une société de placement immobilier (REIT). De nombreuses plateformes utilisent les FPI pour rendre les investissements accessibles à presque tout le monde.
Lorsque vous achetez des actions d’une société de placement immobilier, vous percevez des dividendes et pouvez également voir votre capital s’apprécier au fil du temps. À mesure que les actifs détenus par la FPI prennent de la valeur, le prix des actions augmente également.
Il est préférable de considérer le prix de l’action comme un gain à long terme. Les dividendes peuvent toutefois produire un revenu passif presque immédiatement. Vous avez alors la possibilité de réinvestir vos dividendes ou de prendre vos gains en espèces.
Vous ne pouvez pas acheter beaucoup de biens immobiliers pour 500 ou 1 000 euros tout seul. Les plateformes de financement de l’immobilier mettent votre argent en commun avec celui d’autres investisseurs.
L’investissement mis en commun peut ensuite acheter un portefeuille de projets immobiliers diversifiés. Ceux-ci peuvent comprendre des bâtiments physiques ainsi que des prêts.
Vous avez l’avantage de posséder un bien immobilier sans avoir à vous soucier de trouver des affaires, des locataires ou de réparer des robinets qui fuient. Si vous êtes propriétaire d’une société de capitaux, attendez-vous à devoir payer des frais annuels pour ces services, mais ils ne représentent généralement qu’un faible pourcentage.
Des rendements plus élevés que les autres investissements
Fundrise, la plus grande plateforme de financement de l’immobilier, se targue d’avoir obtenu des rendements annualisés de plus de 12 % ces dernières années. Cependant, comme pour la plupart des investissements, il n’y a pas de garanties.
Le capital et les dividendes futurs peuvent être exposés à des risques en cas de ralentissement du marché. Pour être juste, ces mêmes risques existent également dans les investissements traditionnels en actions.
Pensez au crowdfunding immobilier comme un moyen de diversification au lieu de vous contenter d’acheter des actions et des fonds. Par exemple, vous pouvez consacrer 20 à 30 % de votre argent d’investissement à des fonds de placement immobilier financés par la collectivité.
Si le marché boursier s’effondre, cette partie de votre épargne peut être mise à l’abri des retombées.
Générer un revenu passif
Les dividendes élevés attirent les investisseurs qui veulent se constituer un revenu passif. Les sociétés de placement immobilier ont une longue histoire de paiements sains et fiables.
Selon la plateforme que vous utilisez et le forfait que vous choisissez, les dividendes peuvent être versés mensuellement ou trimestriellement.
Vous pouvez réinvestir vos dividendes au cours des premières années afin de bénéficier de paiements de dividendes plus importants à l’avenir. Vous pouvez aussi les encaisser au fur et à mesure.
Diversification par conception
En ce qui concerne les investissements immobiliers traditionnels, la plupart des investisseurs commencent par un seul bien. Dans de nombreux cas, cette stratégie fonctionne bien. Mais avec autant d’inconnues, il est plus sûr de répartir votre argent entre plusieurs biens.
Les sociétés de placement immobilier financées par la foule n’investissent pas dans une seule unité. La plupart des FPI possèdent plusieurs unités ou même plusieurs biens immobiliers et peuvent même être propriétaires de certains prêts. Vous apprécierez la sécurité accrue de la diversification grâce à la façon dont les FPI investissent.
Investir sur le long terme
Avant de vous lancer, il est important de savoir que votre argent peut être bloqué pendant un certain temps. Souvent, vous devrez vous engager pour cinq ans ou plus. Par rapport aux sociétés de placement immobilier cotées en bourse. Vous perdez une partie de vos liquidités avec le crowdfunding immobilier.
Cependant, si vous êtes propriétaire d’une seule propriété que vous avez achetée seul, vous serez confronté à un défi similaire. Il n’y a pas de moyen rapide de vendre sans payer un prix.
Combien d’argent pouvez-vous gagner en finançant des biens immobiliers
Une croissance à long terme combinée à des dividendes mensuels ou trimestriels fait du financement par la foule de l’immobilier une option intéressante.
Une étude récente a mesuré des rendements moyens de 11 % ou plus, bien que ce montant puisse fluctuer à la hausse ou à la baisse d’une année sur l’autre. À 11 % de rendement annuel moyen, voici comment votre investissement pourrait se comporter.
| 1000€ à 11% | 5000€ à 11% | 10 000€ à 11% | 20 000€ à 11% | |
| 3 ans | 1367€ | 6838€ | 13676€ | 27352€ |
| 5 ans | 1685€ | 8425€ | 16850€ | 33701€ |
| 10 ans | 2839€ | 14197€ | 28394€ | 56788€ |
Une partie du rendement annuel représente des dividendes. Si vous n’avez pas besoin de ces revenus maintenant, vous pouvez les réinvestir pour en gagner davantage plus tard. Certaines années, votre investissement peut aussi rapporter plus.
Types d’investissements immobiliers financés par la foule
Les types de financement par la foule dans le secteur immobilier suivent le « capital stack » souvent évoqué dans l’industrie. La dette est la plus sûre ; elle doit être remboursée.
Les actions privilégiées et les actions ordinaires sont plus éloignées du flux de trésorerie dans la pile de capital. Cela signifie qu’il peut y avoir plus de risques.
– Dette : Certaines plateformes de financement populaire se concentrent exclusivement sur la dette et produisent des intérêts sur les prêts immobiliers. D’autres plates-formes peuvent offrir un mélange d’investissements en dette et en actions.
– Fonds propres privilégiés : Les fonds propres privilégiés viennent après la dette dans la pile de capital. Les investisseurs en actions privilégiées sont payés après les investisseurs en dette mais avant les investisseurs en actions ordinaires. Cette structure est similaire à celle des actions, où les actions privilégiées et ordinaires peuvent être disponibles.
– Actions ordinaires : Les actions ordinaires sont les plus éloignées du flux de trésorerie d’un projet et sont payées en dernier. Les investisseurs en actions ordinaires ont la créance la plus faible sur les actifs et courent le plus grand risque en cas d’échec d’un projet.
Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier
Il n’existe pas d’investissement parfait pour tout le monde. Voici quelques avantages et inconvénients à considérer.
Avantages
– Petit investissement initial : De nombreuses opportunités ont des investissements minimums aussi bas que 500 à 1 000 EUROS.
– Diversification : Si vous choisissez une société de placement immobilier ou un fonds, vous pouvez vous diversifier automatiquement dans plusieurs projets. Vous pouvez également mettre une partie de votre capital d’investissement à l’abri des hauts et des bas du marché boursier.
– Rendements exceptionnels : Les projets réussis peuvent offrir des rendements annuels de 15 % ou plus.
– A l’abri des fluctuations du marché : Les sociétés de placement immobilier cotées en bourse sont affectées par les grands mouvements du marché ou les nouvelles du secteur. Les FPI non cotées en bourse ou privées ne changent pas de valeur quotidiennement.
Contre
– Illiquidité : Prévoir un engagement de 5 à 10 ans. Il se peut qu’il n’y ait pas de moyen facile d’accéder à votre argent à court terme.
– Risque lié aux revenus : Les revenus peuvent changer et il peut s’écouler un certain temps avant qu’il n’y ait plus de revenus du tout.
– Dividendes retardés : Pour les opérations sur actions, vous devrez peut-être attendre que les rénovations soient terminées ou qu’ils trouvent des locataires.
– Réduction des avantages fiscaux : Les amortissements peuvent ne pas passer de la même façon. Attendez-vous plutôt à payer des impôts sur les dividendes, même s’ils sont réinvestis.
– Impôts d’État multiples : Vous pouvez payer des impôts sur les revenus dans un autre État.
Les sites immobiliers de financement public s’adressent à deux types d’investisseurs
– Investisseurs accrédités : Certaines plateformes accordent l’accès aux investisseurs accrédités. Aux États-Unis, un investisseur accrédité a une valeur nette de 1 million d’euros ou plus – hors résidence principale – ou a un revenu de 200 000 euros par an. Pour les couples mariés, le revenu requis est de 300 000 euros par an.
– Investisseurs non accrédités : De nombreuses plateformes de financement de masse s’adressent désormais aux investisseurs non accrédités. Ces produits prennent généralement la forme de sociétés de placement immobilier et permettent d’investir dans l’immobilier pour seulement 500 euros. Les règles de la SEC limitent le montant des investissements des investisseurs non accrédités.
Plates-formes de crowdfunding immobilier
Dans la plupart des cas, le crowdfunding immobilier est un engagement à long terme. Il est important de choisir une plate-forme avec soin. Envisagez des rendements sur une période de plusieurs années, s’ils sont disponibles.
Étudiez également les détails de chaque plateforme ou l’investissement spécifique que vous envisagez. Certaines plateformes et certaines SCPI se concentrent sur les dividendes.
D’autres offrent une combinaison plus équilibrée de rendements de dividendes et de gains en capital. Certaines peuvent même se concentrer sur des bâtiments spécifiques. Identifiez d’abord vos objectifs, car il n’y a peut-être pas de moyen facile de changer de stratégie par la suite.
Fundrise
Leader dans le domaine du crowdfunding immobilier, Fundrise a proposé son premier investissement en ligne en 2012. Avec plus de 500 000 membres à ce jour, vous trouverez du soutien et des réponses à vos questions sur plusieurs forums en ligne et autres ressources.
Fundrise met l’accent sur la transparence et la société offre une mine d’informations aux nouveaux investisseurs. Une approche high-tech de l’investissement immobilier permet de réduire les frais généraux et d’augmenter les rendements. Toutefois, certains frais peuvent encore affecter vos revenus.
La société propose des plans d’investissement à partir de 500 euros et son portefeuille de démarrage est devenu le choix le plus populaire pour les nouveaux membres.
Fundrise propose des mises à niveau gratuites vers l’un des trois plans de base. Ceux-ci vous permettent de concentrer vos investissements sur vos objectifs à long terme. Par exemple, un plan fournit un revenu supplémentaire.
Un deuxième plan offre des investissements équilibrés qui fournissent à la fois des dividendes et une croissance à long terme. Un troisième plan vise principalement la croissance à long terme.
Les performances prévues pour les trois plans sont similaires, avec des rendements totaux allant de 9 % à plus de 10 %.
DiversyFund
DiversyFund propose des offres aux investisseurs accrédités et non accrédités. Toutefois, la société propose des FPI avec un minimum aussi bas que 500 €.
DiversyFund vise les immeubles collectifs, mais ne vous attendez pas à trouver un portefeuille de duplex en déclin. Des appartements de luxe, des logements pour étudiants et des complexes d’appartements massifs font partie des projets de DiversyFund.
Vous trouverez également des projets centrés sur des zones de croissance comme le Texas et la Californie. Contrairement à certains concurrents, DiversyFund ne facture pas de frais de courtage ni de frais de plate-forme.
Rien ne garantit que cette stratégie offre un meilleur rendement à long terme. Toutefois, elle rend votre investissement plus facile à comprendre.
DiversyFund évite de nombreux coûts supplémentaires en achetant et en gérant les biens immobiliers en interne, ce qui réduit les frais d’intermédiaire.
Realty Mogul
Realty Mogul se concentre sur les transactions qui ont déjà des engagements de location ou qui ont déjà des taux de location élevés. Les projets de construction sans marché prêt sont risqués et peuvent prendre des années à démarrer.
Realty Mogul se concentre plutôt sur les projets qui ont déjà les qualités requises pour réussir. Avec Realty Mogul, vous disposez de deux options d’investissement principales.
Pour les investisseurs dont la valeur dépasse un million de euros ou qui ont un revenu admissible, Realty Mogul propose des investissements directs dans des projets sélectionnés. Dans ce cas, vous devenez copropriétaire. Pour les autres investisseurs, Realty Mogul propose des FPI.
Bien que l’investissement minimum soit plus élevé que ce que vous trouverez sur certaines autres plateformes. Prévoyez d’investir au moins 5 000 € pour démarrer.
Prodigy Network
Prodigy Network est basé à New York, mais a attiré des investisseurs de 42 pays et de tous les États-Unis.
Les premiers projets comprenaient 5 propriétés haut de gamme, dont des bâtiments sur Park Avenue et Wall Street. Le plus grand d’entre eux, The Assemblage situé sur Park Avenue, a recueilli près de 90 millions de euros de financement.
Chicago est le prochain sur la liste, alors que Prodigy Network se déplace vers l’ouest à la recherche d’accords de développement. Le Standard Hotel et les Old Town Residences, un projet de développement d’appartements de luxe, sont désormais ouverts aux investisseurs.
Les deux projets prévoient un rendement annuel de 7% avec une période de détention estimée entre 4 et 7 ans.
Les projets de Prodigy Network se distinguent de ceux de nombreux concurrents. Ne vous attendez pas à des investissements diversifiés ou à des sociétés de placement immobilier. Au contraire, vous investissez directement dans des projets individuels. Les projets achevés ont bénéficié d’un investissement minimum de 10 000 €.
PeerStreet
De nombreuses plateformes se concentrent sur les propriétés physiques, bien que certaines offrent un mélange qui comprend des prêts immobiliers. PeerStreet se concentre sur ces derniers et dispose d’un processus simplifié qui permet d’identifier les transactions.
Vous pouvez choisir votre investissement en fonction d’un profil de risque ou même choisir des investissements uniques que vous trouvez intéressants.
Les rendements obtenus avec PeerStreet sont souvent comparables à ceux des réseaux de prêts entre pairs. Il y a toutefois une grande différence.
Les prêts de PeerStreet sont garantis par des biens immobiliers. Avec les réseaux de prêt entre pairs, le risque de perdre la totalité de votre investissement est plus grand.
Avec des biens immobiliers en garantie, les emprunteurs sont plus enclins à payer et les investisseurs bénéficient d’une plus grande sécurité. Prévoyez d’investir au moins 1 000 euros pour commencer avec un engagement de 6 à 24 mois.
Crowdstreet
Depuis son lancement en 2014, CrowdStreet a financé des centaines de projets avec l’aide de plus de 100 000 investisseurs. Les transactions favorisent les investisseurs accrédités et les projets individuels ont souvent un investissement minimum de 25 000 euros.
Cependant, CrowdStreet propose également des FPI, qui ont un minimum plus bas de 5 000 à 10 000 euros, voire même aussi bas que 1 000 euros. Par exemple, la FPI Impact Housing de CrowdStreet est ouverte à tous avec un minimum de 1 000 €.
En fonction du montant que vous pouvez investir, vous pouvez choisir entre des fonds ou des opérations individuelles. Vous pouvez même demander à CrowdStreet de concevoir un portefeuille personnalisé en fonction de vos objectifs. Comme pour les autres plateformes, prévoyez un engagement de 5 à 10 ans.
RealCrowd
Si vous êtes un investisseur qualifié, RealCrowd propose une sélection unique de transactions. Les appartements sont courants parmi les projets, mais vous trouverez également des projets d’immobilier commercial.
Il peut s’agir de crèches ou de résidences-services. Les hôtels et les centres commerciaux complètent le tableau.
Prévoyez d’investir entre 25 000 et 100 000 euros selon le projet que vous choisissez. Les investissements actuels se concentrent sur des immeubles et des complexes d’appartements dans les principaux marchés comme le Texas, la Floride, la Californie et New York.
Patch of Land
Autre plateforme destinée aux investisseurs accrédités, Patch of Land est une société de prêt dans l’âme. Lorsque vous investissez avec Patch of Land, vous percevez des intérêts sur des prêts pour des biens immobiliers triés sur le volet.
Patch of Land est fier de sa transparence. Toutes les informations de souscription dont vous avez besoin pour prendre une décision de prêt en connaissance de cause sont à la disposition des investisseurs.
La société investit également aux côtés d’investisseurs individuels. Vous pouvez donc être rassuré de savoir qu’une équipe de professionnels parie également leur argent sur les affaires de Patch of Land.
Les transactions sont financées rapidement, souvent en quelques minutes seulement, de sorte que vous pouvez commencer à gagner de l’argent peu après avoir investi. Un investissement minimum de 5 000 euros s’applique et Patch of Land vous rembourse votre argent dans le cas peu probable où une affaire ne serait pas entièrement financée.
Comment le crowdfunding immobilier se compare-t-il à d’autres investissements immobiliers ?
Le crowdfunding diffère des autres investissements immobiliers, mais chaque type a ses avantages et ses inconvénients.
Le crowdfunding immobilier par rapport à la propriété immobilière.
Dans le cas du crowdfunding, le risque est partagé (tout comme les bénéfices). En revanche, dans le cas d’un investissement immobilier traditionnel, tous les risques et les avantages appartiennent à un seul acheteur ou à un groupe plus restreint d’acheteurs.
Le traitement fiscal diffère également dans de nombreux cas. Toutefois, si le financement par la foule peut sacrifier certains avantages fiscaux, les risques sont souvent moindres.
Le crowdfunding immobilier et les ETF immobiliers
On peut dire que vous payez un prix pour des échanges faciles. Les ETF sont populaires, ce qui peut faire monter les prix des ETF ainsi que leurs actifs sous-jacents.
Les investissements immobiliers financés par la foule ne se négocient généralement pas du tout, ce qui signifie que vous ne paierez pas de prime pour des transactions faciles. Vous effectuez plutôt un investissement à long terme et vous pouvez faire travailler plus d’argent car il n’y a pas de prime de liquidité.
Le crowdfunding immobilier et les sociétés de placement immobilier (REIT)
Tout comme les ETF, les REIT cotées en bourse se négocient souvent à prix fort. L’avantage d’acheter des ETF ou des REIT immobiliers est que vous pouvez les acheter par l’intermédiaire de courtiers communs et que vous pouvez les vendre à tout moment.
Les investissements financés par la foule sacrifient la liquidité mais peuvent souvent offrir des rendements plus élevés sans la volatilité du marché boursier.
Questions courantes sur le crowdfunding immobilier
Comment puis-je commencer à financer l’immobilier ?
La première étape consiste à connaître les avantages et les inconvénients de chaque plateforme. Vous devrez également décider du montant que vous pouvez investir.
Si vous souhaitez simplement vous faire connaître et vous familiariser avec le crowdfunding immobilier, recherchez des plates-formes dont l’investissement minimum est faible et dont les antécédents sont solides.
Vous pouvez également réfléchir à la manière dont vous pouvez accéder à votre argent. Fundrise, par exemple, offre une garantie de satisfaction de 90 jours.
Le crowdfunding immobilier est-il rentable ?
La valeur de tout investissement peut baisser, mais de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier ont déjà une solide expérience en la matière. L’une d’entre elles a obtenu un rendement de 8 à 12 % en moyenne depuis 2014.
Qu’est-ce qu’un fonds de crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un moyen de mettre en commun des fonds et d’accéder à des investissements qui ne seraient pas accessibles autrement. Souvent, les projets immobiliers nécessitent des millions d’euros de financement. Le crowdfunding permet d’accéder à des financements par le biais de petits investissements.
Pouvez-vous utiliser le crowdfunding immobilier pour acheter une maison ?
Le crowdfunding immobilier diffère des méthodes traditionnelles d’achat de biens immobiliers. La société de crowdfunding que vous choisissez repère les opportunités d’investissement qui peuvent être des propriétés physiques ou même des prêts à d’autres investisseurs immobiliers.
Combien puis-je investir dans le crowdfunding immobilier ?
Des limites s’appliquent aux investisseurs non accrédités. Pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 100 000 euros par an ou qui ont une valeur nette inférieure à 100 000 euros, les investissements de crowdfunding sont limités à 2 000 euros, bien qu’une limite distincte basée sur la valeur nette puisse être appliquée.
Pour les autres investisseurs, la SEC limite l’investissement à 10 % de votre valeur nette ou à 10 % de vos revenus, selon le montant le plus faible.
Le crowdfunding immobilier est-il légal aux États-Unis ?
Oui, la loi sur l’emploi (JOBS Act) adoptée en 2012 a ouvert la voie aux investisseurs immobiliers pour investir par le biais du crowdfunding. Toutefois, les règles de la SEC peuvent dicter le montant que vous pouvez investir.
Combien coûte le crowdfunding immobilier ?
Sur certaines plateformes, vous pouvez commencer pour seulement 500 euros. Chaque plateforme a sa propre structure de frais, ce qui permet de payer les frais de gestion et autres coûts liés à l’investissement.
L’investissement dans l’immobilier est-il un financement de masse à long terme ou à court terme ?
Le crowdfunding immobilier doit être considéré comme un investissement à long terme. Dans la plupart des cas, l’accès à votre argent est soumis à des restrictions qui peuvent durer jusqu’à cinq ans, voire plus. Les dividendes peuvent toutefois être versés mensuellement ou trimestriellement.
Devez-vous payer des impôts sur le crowdfunding immobilier ?
Oui, la structure fiscale du crowdfunding immobilier diffère de celle des investisseurs immobiliers directs. Les plus-values et les dividendes (revenus) de votre investissement sont tous deux imposables.
Conclusion
Le financement public de l’immobilier couvre un large éventail de types d’investissement. Les investisseurs accrédités peuvent avoir accès à des fonds propres privilégiés et obtenir des taux fixes.
Les sociétés de placement immobilier non cotées ouvrent le marché à des investissements plus modestes tout en offrant des rendements souvent supérieurs à ceux que l’on trouve ailleurs. Comme pour tous les investissements, faites preuve de diligence raisonnable avant d’investir et n’investissez jamais plus que ce que vous pouvez vous permettre de perdre.
Bien qu’il y ait des noms forts dans le domaine du financement de l’immobilier, certaines sociétés ont déjà fermé leurs portes et d’autres peuvent ne pas obtenir les résultats escomptés.
Mis à part les mises en garde, les plateformes actuelles de crowdfunding offrent un moyen de démarrer avec peu de risques et de passer ensuite à un investissement plus important en réinvestissant les dividendes.
