L’investissement dans l’immobilier locatif étudiant attire de plus en plus. Avec une demande de logements en croissance constante, investir dans une ville étudiante peut offrir des rendements attractifs et des avantages fiscaux intéressants. Vous vous demandez sûrement : quelles sont les villes étudiantes ou investir en 2024 ? Voici un guide pour comprendre les raisons de cet engouement, les critères de sélection d’une ville étudiante, et un tour d’horizon des meilleures villes où investir cette année.
Comprendre l’attrait de l’investissement locatif étudiant
Avant de plonger dans le choix des villes, il est crucial de saisir pourquoi l’investissement locatif étudiant est un pari séduisant pour les investisseurs.
Une demande locative en constante augmentation
Croissance du nombre d’étudiants en France
Le nombre d’étudiants en France ne cesse de croître, dépassant aujourd’hui les 2,7 millions selon des rapports récents du ministère de l’Enseignement supérieur. Cette population a besoin de logements, souvent dans les grandes villes universitaires où les campus attirent chaque année de nouveaux étudiants, y compris des internationaux. Avec cette croissance, on observe une demande locative en expansion, ce qui rend le marché particulièrement attractif pour les investisseurs.
Insuffisance de l’offre de logements adaptés
Malheureusement, l’offre de logements étudiants en France n’arrive pas à suivre cette croissance de la demande. Les résidences universitaires ne couvrent qu’une faible part des besoins en logement, forçant les étudiants à se tourner vers le marché locatif privé. Ce déséquilibre entre offre et demande offre donc une opportunité pour les investisseurs, d’autant plus que les petites surfaces (studios, T1) sont particulièrement prisées.
Avantages financiers : ville étudiante ou investir
Rendements locatifs attractifs
Investir dans une ville étudiante permet souvent d’obtenir des rendements locatifs intéressants, en particulier dans les villes où la demande est forte. Les petites surfaces, prisées par les étudiants, se louent bien et offrent un rendement supérieur aux biens plus grands, surtout lorsqu’elles sont bien situées. Les rendements peuvent ainsi osciller entre 4 % et 7 %, selon la ville choisie et le type de bien.
Dispositifs fiscaux avantageux (LMNP, Censi-Bouvard)
Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement adapté à l’investissement locatif étudiant. En optant pour le LMNP, les investisseurs peuvent déduire certaines charges et amortissements, ce qui diminue l’impôt sur le revenu locatif. Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs dans des résidences de services (comme les résidences étudiantes) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant investi.
Critères essentiels pour choisir la ville idéale
Pour maximiser son investissement, il est crucial de bien sélectionner la ville en fonction de certains critères essentiels.
Attractivité académique et économique
Présence d’universités et grandes écoles renommées
Les villes qui accueillent des universités et grandes écoles de renom sont généralement les plus intéressantes pour un investissement locatif étudiant. Les établissements réputés attirent non seulement des étudiants de tout le pays, mais aussi des étudiants internationaux, garantissant ainsi une demande locative régulière et dynamique.
Dynamisme économique et offres d’emploi locales
Une ville avec un tissu économique fort et de nombreuses offres d’emploi est plus attractive pour les étudiants qui cherchent à combiner études et travail. Le dynamisme économique d’une ville est aussi un gage de stabilité pour l’investisseur, car une ville active économiquement attire de jeunes diplômés qui pourraient devenir les locataires de demain.
Accessibilité et infrastructures
Qualité des transports en commun
Les étudiants privilégient les logements bien desservis par les transports en commun. Une bonne connexion aux lignes de métro, tramway ou bus rendra un bien plus attractif. Les villes où les universités et campus sont facilement accessibles en transport public sont donc à privilégier.
Disponibilité des services et commodités pour les étudiants
Enfin, l’accès aux services et commodités (commerces, bibliothèques, centres culturels, etc.) est un atout majeur pour attirer des locataires étudiants. Un quartier dynamique et vivant augmente la valeur locative du bien et le rend plus attractif pour de futurs locataires.
Les options de résidence : privée ou indépendante ?
Beaucoup d’investisseurs hésitent entre investir dans une résidence étudiante privée ou opter pour un logement indépendant. Les résidences privées offrent des avantages de gestion simplifiée, avec des services inclus (conciergerie, buanderie, etc.), mais elles impliquent des frais de gestion plus élevés et une liberté locative moindre. Par contraste, les locations indépendantes permettent plus de flexibilité et un rendement potentiellement plus élevé pour les petites surfaces bien situées.
| Critère | Résidence étudiante privée | Location indépendante |
|---|---|---|
| Rendement potentiel | Moyen à élevé | Variable, dépend de la localisation |
| Liberté locative | Faible (contrôle du gestionnaire) | Élevée (liberté de choix des locataires) |
| Frais de gestion | Élevés | Modérés |
| Vacance locative | Faible (gestion par le gestionnaire) | Variable selon la demande |
| Services inclus | Oui (conciergerie, sécurité, etc.) | Non, sauf selon le propriétaire |
Top 5 des villes étudiantes prometteuses en 2024
Passons maintenant aux meilleures villes étudiantes où investir en 2024. Ces villes ont été sélectionnées pour leurs perspectives de rendement locatif, leur attractivité académique et leur dynamique étudiante.
Orléans
Prix immobiliers abordables : Orléans présente des prix immobiliers relativement bas, offrant ainsi de bonnes opportunités pour les investisseurs avec un budget moyen.
Population étudiante en croissance : Avec une université en plein essor et une population étudiante en croissance, Orléans est une ville à surveiller. La demande locative y est forte, surtout pour les studios et petites surfaces proches des campus.
Angers
Cadre de vie agréable : Angers offre un cadre de vie agréable, ce qui en fait une ville particulièrement appréciée des étudiants. Entre les parcs, les équipements sportifs et les événements culturels, la ville sait attirer et retenir sa population jeune.
Offre académique diversifiée : Avec une offre académique diversifiée, Angers est un choix de plus en plus populaire pour les étudiants, ce qui se reflète dans la demande de logements et rend les investissements locatifs rentables.
Lille
Grande métropole universitaire : Lille est une véritable métropole étudiante, avec une offre académique variée et une vie étudiante dynamique. Elle accueille plusieurs universités et écoles renommées, garantissant une demande locative forte.
Marché locatif dynamique : Lille est également connue pour son marché locatif dynamique et ses rendements attractifs, particulièrement pour les petites surfaces proches des campus.
Bordeaux
Attractivité culturelle et économique : Bordeaux est une ville en pleine expansion, qui allie dynamisme économique et attractivité culturelle. Ce cadre attire de nombreux étudiants et jeunes professionnels.
Demande locative soutenue : La demande locative étudiante est forte, ce qui en fait une valeur sûre pour un investissement locatif. Les biens situés près des lignes de tramway et des universités sont particulièrement prisés.
Nantes
Croissance démographique et économique : Nantes est l’une des villes françaises les plus dynamiques en termes de croissance démographique et économique. Elle attire de nombreux étudiants chaque année, ce qui stimule le marché locatif.
Qualité de vie reconnue : Avec une qualité de vie reconnue, Nantes attire les jeunes actifs et les étudiants. Investir dans une petite surface près des campus ou du centre-ville est une stratégie payante.
| Ville | Population étudiante | Prix moyen au m² | Rendement locatif estimé | Avantages principaux |
|---|---|---|---|---|
| Orléans | 22 000 | 2 500 € | 5-6 % | Prix abordables, proximité de Paris |
| Angers | 38 000 | 3 000 € | 4-5 % | Qualité de vie, offre académique diversifiée |
| Lille | 100 000 | 4 500 € | 4-6 % | Métropole universitaire, forte demande locative |
| Bordeaux | 94 000 | 5 200 € | 3-5 % | Attractivité culturelle, demande soutenue |
| Nantes | 60 000 | 4 000 € | 4-6 % | Croissance économique, qualité de vie reconnue |
Conseils pratiques pour un investissement réussi
Pour réussir dans l’investissement locatif étudiant, voici quelques conseils pratiques à garder en tête.
Analyse du marché local
Étudier les tendances des prix immobiliers
Avant d’investir, il est crucial de se renseigner sur les prix du marché local pour évaluer la rentabilité de l’investissement. Certaines villes offrent des rendements plus intéressants en fonction des quartiers.
Évaluer la demande locative spécifique aux étudiants
Il est également important de vérifier la demande locative étudiante, notamment en se renseignant sur la présence de campus et sur le profil des étudiants (niveaux, origine, etc.).
Choix du type de bien et de sa localisation
Privilégier les petites surfaces proches des campus
Les étudiants recherchent principalement des studios ou petites surfaces proches de leurs lieux d’étude. Investir dans ces types de biens, bien situés, est souvent une stratégie gagnante.
Considérer les résidences étudiantes avec services
Les résidences étudiantes offrent des services supplémentaires (buanderie, salle de sport, etc.) et peuvent représenter un atout pour attirer les étudiants.
Évaluer les risques et s’informer sur les opportunités fiscales
Risques locatifs spécifiques
Bien que l’investissement étudiant soit rentable, il comporte des risques : impayés, turnover élevé, et vacances locatives en été. Prendre des précautions (garanties, assurances) aide à limiter ces risques.
Optimiser la fiscalité grâce aux dispositifs en vigueur
Enfin, n’oubliez pas d’optimiser la fiscalité grâce aux dispositifs LMNP ou Censi-Bouvard, qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs en locatif étudiant.
Ville etudiante ou investir en 2024 peut offrir des opportunités intéressantes. Le tout est de bien choisir sa ville, son bien et de maîtriser les aspects fiscaux et juridiques.
