Depuis longtemps, l’investissement immobilier a toujours été une valeur sûre en termes de rentabilité et de défiscalisation. En raison des taux de rendement compétitifs, de nombreux investisseurs le considèrent comme un pilier stable et sécuritaire de leurs portefeuilles. Cependant, pour maximiser le potentiel de vos investissements immobiliers, un élément clé est à prendre en compte : la structure juridique sous laquelle vous gérerez votre bien. C’est dans cette perspective que la SASU, ou Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle, peut entrer en jeu, offrant une foule d’avantages pour l’investissement en immobilier locatif. Explorons ensemble la manière dont la SASU peut optimiser à la fois la défiscalisation et la rentabilité de votre immobilier locatif.
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La SASU : un panorama général
Présentation de la SASU : caractéristiques et avantages
La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est une forme de société qui ne compte qu’un seul associé. C’est une structure d’entreprise flexible et attrayante pour plusieurs raisons. D’abord, comme son nom l’indique, elle est unipersonnelle, ce qui signifie que vous pouvez la diriger seul, sans avoir à prendre en compte d’autres associés ou actionnaires. Et, contrairement à l’entrepreneur individuel où votre patrimoine personnel peut être engagé, en SASU, la responsabilité de l’associé unique est limitée à ses apports ce qui protège votre patrimoine personnel.
Ensuite, la SASU offre une grande liberté de gestion. Les règles de fonctionnement de la SASU sont en effet largement déterminées par les statuts de la société. Cela offre une marge de manœuvre pour organiser le fonctionnement de la société à sa guise. Par exemple, vous pouvez déterminer vous-même les règles de prise de décision et de répartition des bénéfices.
Enfin, la SASU offre la possibilité de bénéficier d’un régime social favorable. En effet, l’associé unique président de la SASU relève du régime des assimilés-salariés pour ses fonctions de dirigeant. Cela signifie qu’il bénéficie du régime général de la sécurité sociale, comme les salariés, et peut prétendre à l’assurance-chômage, ce qui n’est pas le cas pour les autres statuts.
Comment créer une SASU ? Les étapes à suivre
La création d’une SASU suit un processus en plusieurs étapes :
- Rédaction des statuts : c’est une étape cruciale qui définit les règles de fonctionnement de la société. Les statuts mentionnent des informations telles que la dénomination sociale, le siège social, l’objet social, le capital social, la durée de la société, les pouvoirs de l’associé unique, etc. Ils peuvent être rédigés librement, mais doivent respecter certaines règles légales.
- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés : après la rédaction des statuts, il faut procéder à l’immatriculation de la SASU. Pour cela, il convient de remplir un formulaire de demande d’immatriculation (formulaire M0) et de le déposer avec les statuts et d’autres documents au centre de formalités des entreprises. Ensuite, la SASU obtient son numéro SIREN et peut commencer son activité.
- Publication d’un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales : cette publication a pour but d’informer le public de la création de la SASU. Son coût varie en fonction du département et du journal choisi.
La SASU au service de la défiscalisation
Comment fonctionne la défiscalisation en SASU ?
En SASU, la défiscalisation fonctionne principalement par le biais de l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement est une charge déductible du résultat imposable de la société, diminuant ainsi l’assiette sur laquelle l’impôt est calculé et donc l’impôt à payer au final.
Dans une démarche de défiscalisation, l’amortissement du bien immobilier peut avoir un impact significatif. En effet, l’amortissement permet de prendre en compte la dépréciation du bien avec le temps, jusqu’à sa valeur nulle théorique. Cette charge déductible contribue à la réduction du résultat imposable, qui à son tour entraîne une baisse des impôts à payer. En conséquence, cela permet de protéger un maximum de revenus locatifs de l’impôt.
De plus, la SASU offre une possibilité d’option à l’IS (Impôt sur les Sociétés). En effet, au-delà d’un certain niveau de rentabilité, le passage à l’IS peut constituer un levier d’optimisation fiscale important pour un investissement locatif. Comme l’IS présente une fiscalité plus légère que l’Impôt sur le revenu (IR), notamment grâce à un taux d’imposition plus bas, ce choix peut permettre une optimisation fiscale plus avantageuse.
Les principaux avantages fiscaux de l’immobilier locatif en SASU
Voici les principaux avantages fiscaux qu’offre la SASU pour la gestion d’un bien immobilier locatif :
- L’amortissement du bien immobilier : c’est un mécanisme comptable qui permet d’évaluer la dépréciation du bien au fil du temps. Il est calculé selon un pourcentage défini en fonction de la nature du bien et de sa durée d’usage probable. Cet amortissement est déductible des bénéfices de la SASU, ce qui permet de réduire l’assiette imposable et d’optimiser la fiscalité.
- L’option à l’IS : la SASU offre une possibilité d’option à l’IR. En principe, la SASU est soumise à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, elle peut choisir d’opter pour l’ICette option offre plusieurs avantages, notamment la possibilité de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux, d’amortir le bien et de déduire les intérêts d’emprunt.
- La déduction des charges : en SASU, les charges liées à l’activité de location immobilière sont déductibles des bénéfices imposables. Cela concerne entre autres les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, commission d’agence…), les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion, les frais financiers (intérêts d’emprunt, agios…), l’assurance du bien, etc. Cela contribue à la réduction de l’assiette imposable et donc à l’optimisation de la fiscalité.
Optimiser la rentabilité grâce à la SASU
La gestion de la rentabilité via la SASU
La SASU donne la possibilité de gérer efficacement la rentabilité immobilière. Cela peut se faire en jouant sur plusieurs leviers, tels que la maîtrise de la fiscalité, la réduction des coûts ou l’augmentation des revenus. En termes de fiscalité, la SASU offre, comme mentionné précédemment, plusieurs avantages fiscaux qui contribuent à l’optimisation de la rentabilité. Par exemple, en optant pour l’IS, la société peut réinvestir les bénéfices non distribués à un taux d’imposition plus favorable, ce qui laisse plus de fonds disponibles pour financer de nouvelles opportunités d’investissement ou augmenter le rendement du bien.
En termes de coûts, la SASU permet de déduire un certain nombre de charges de son revenu imposable, ce qui a pour effet de réduire l’impôt à payer. Cela inclut par exemple les frais d’entretien et de réparation, les charges de copropriété non-récupérables, les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, etc. Cela contribue à augmenter la rentabilité nette de l’activité de location.
En termes de revenus, la SASU permet une optimisation par le biais de l’amortissement du bien immobilier. En effet, l’amortissement est une charge déductible qui peut être utilisée pour réduire le revenu imposable, et ainsi augmenter le résultat net. En outre, la SASU offre une grande flexibilité dans la fixation du loyer et la sélection des locataires, ce qui peut permettre de maximiser les revenus locatifs.
Études de cas sur l’optimisation de la rentabilité avec une SASU
Cas 1 : supposons que vous possédez un bien immobilier locatif via une SASU. Vous avez opté pour l’IS et réalisez un bénéfice de 50 000 euros. Avec le taux d’IS actuel de 15 % (applicable jusqu’à 38 120 euros de bénéfice), vous serez imposé à hauteur de 7 500 euros, laissant 42 500 euros de bénéfice net. Si vous aviez opté pour l’IR, avec un taux marginal d’imposition de 30 %, vous auriez été imposé à hauteur de 15 000 euros, laissant seulement 35 000 euros de bénéfice net. La différence de 7 500 euros montre le potentiel de l’option IS en matière d’optimisation de la rentabilité.
Cas 2 : supposons que vous possédez un bien immobilier locatif d’une valeur de 200 000 euros via une SASU et que vous l’amortissez à raison de 2 % par an. Chaque année, vous pouvez déduire 4 000 euros (2 % de 200 000 euros) de votre résultat imposable. Si vous réalisez un bénéfice de 20 000 euros, l’amortissement ramène votre résultat imposable à 16 000 euros. Si vous aviez été soumis à l’IR, avec un taux marginal d’imposition de 30 %, l’impôt sur le bénéfice aurait été de 6 000 euros, laissant 14 000 euros de bénéfice net. Avec l’amortissement, l’impôt est de 4 800 euros, laissant 15 200 euros de bénéfice net. La différence de 1 200 euros montre l’impact de l’amortissement sur l’optimisation de la rentabilité.
Conclusion
En somme, la SASU est un outil très efficace pour optimiser la défiscalisation et la rentabilité de votre immobilier locatif. Non seulement la SASU offre une grande liberté de gestion et de nombreux avantages fiscaux, mais elle permet aussi une gestion optimisée de la rentabilité en offrant plusieurs leviers d’action, tels que l’amortissement, l’option IS et la déduction des charges. En maîtrisant ces aspects et en exploitant au maximum les avantages de ce statut, vous pouvez maximiser le rendement de votre investissement immobilier. Cependant, chaque situation étant unique, il est recommandé de vous accompagner d’un professionnel pour déterminer la meilleure stratégie d’investissement en fonction de vos objectifs et de vos contraintes. Bon investissement à vous !
