Les charges d’exploitation immobilière se rapportent à toutes les dépenses liées à la gestion, à la maintenance, à l’entretien et à l’amélioration d’un bien immobilier. En d’autres mots, elles sont liées au bon fonctionnement du bâtiment. De telles charges peuvent représenter une part considérable du budget des propriétaires. Dans ce dossier, nous ferons le point sur le rôle des garanties dans la maîtrise de ce poste.
Immobilier : les différents types de garanties et leur influence sur les charges
Les garanties dans l’immobilier peuvent être scindées en deux catégories. Citons d’abord les garanties dites légales, c’est-à-dire légalement imposées. Leur rôle consiste à protéger les droits des consommateurs et à assurer le respect des normes en vigueur. Parmi celles-ci, on trouve par exemple :
- la garantie de conformité,
- la garantie des vices cachés,
- la garantie de bon fonctionnement,
- la garantie décennale,
- la garantie de parfait achèvement.
Les garanties contractuelles, pour leur part, sont librement négociées entre les parties. Elles viennent compléter ou renforcer les protections légales et peuvent concerner la qualité, la durée, le prix, les modalités ou les conditions d’exécution d’un contrat. Parmi les garanties contractuelles, on trouve par exemple la garantie de livraison, la garantie de remboursement et la garantie de performance énergétique. Nous pouvons y ajouter la garantie des loyers impayés, la garantie de revente, etc.
Dans tous les cas, les garanties influent directement sur les charges d’exploitation immobilières. La raison est qu’elles permettent la limitation des charges imprévues, la sécurisation des revenus, l’optimisation de la performance du bâtiment… Dans la mesure où les protections sont choisies soigneusement, garantir les charges d’exploitation d’un bâtiment constitue un investissement rentable.
Comment négocier des garanties avantageuses avec les prestataires de services ?
Les prestataires de services sont les acteurs intervenant dans la gestion d’un bien immobilier ainsi que son entretien et son amélioration. Ils peuvent être des agents immobiliers, des professionnels du bâtiment, des experts-comptables, des syndics, des consultants ou des juristes, entre autres. Il est important de négocier avec eux des garanties avantageuses, qui assurent la qualité, le coût et le délai des services rendus.
Pour ce faire, on doit dans un premier temps définir ses besoins et ses objectifs. Il s’agit de déterminer ce que l’on attend réellement de chaque prestataire en termes de qualité, de sécurité, de performance et de coût. Il convient aussi de déterminer des indicateurs sur lesquels on doit s’appuyer pour suivre et évaluer l’efficacité des prestations. L’étape suivante gravite autour de la mise en concurrence. L’idée est de sélectionner les prestataires les plus pertinents en utilisant des sources d’information pertinentes. Il convient ensuite de les confronter sur un certain nombre de critères définis en amont.
Une fois que l’on a trouvé les prestataires les plus intéressants, on peut discuter avec chacun des garanties proposées et les adapter à ses besoins et à son budget. On doit faire en sorte que les protections soient claires, précises, réalistes et qu’elles couvrent efficacement les risques ainsi que les aléas liés au service rendu. Il faut également s’assurer qu’elles respectent la réglementation en vigueur et qu’elles ne comportent aucune clause illégale ou abusive. Il est recommandé de les négocier par écrit et de les faire figurer dans le contrat.
En négociant des garanties avantageuses, on peut minimiser les charges d’exploitation en évitant les surcoûts, les retards, les malfaçons et les litiges en tous genres. On peut de surcroît optimiser la performance du bâtiment en bénéficiant de prestations qualitatives, adaptées et innovantes.
L’impact de la réglementation sur les garanties et les coûts d’exploitation immobilière
La réglementation en vigueur influe directement sur les garanties et les coûts d’exploitation immobilière. Pour cause, elle impose des contraintes, des obligations et des sanctions aux différents acteurs du secteur. Elle peut aussi leur offrir des opportunités, des incitations, des avantages, etc.
En clair, elle définit toutes les garanties légales et encadre chacune d’elles en fixant les modalités, les conditions et les délais de mise en œuvre, de même que les recours possibles dans l’éventualité d’un litige. La réglementation peut également renforcer ces protections ou les modifier en fonction des besoins ainsi que des enjeux du secteur. En guise d’exemple, la loi Élan adoptée le 25 juillet 2018 a réformé la garantie décennale. Depuis, le champ d’application de cette dernière se limite aux seuls dégâts affectant la solidité des bâtiments ou les rendant impropres à leur destination. Les dommages esthétiques et de confort sont exclus.
Elle encadre aussi les garanties contractuelles, en imposant des règles de forme et de fond qui visent à assurer leur validité, leur licéité et leur transparence. Elle interdit les clauses illégales et abusives qui portent atteinte aux intérêts ou aux droits des parties. Elle peut favoriser ou limiter les garanties contractuelles en fonction des priorités et des objectifs du secteur. Par exemple, la loi ALUR de 2014 a encouragé les garanties contractuelles liées à la performance énergétique.
Si la réglementation applicable a un impact sur les coûts d’exploitation, c’est parce qu’elle occasionne des économies ou des dépenses pour les propriétaires. Elle peut créer des obligations ou des incitations fiscales qui modifient la rentabilité d’un bien immobilier. Elle peut entraîner la hausse ou la baisse des coûts d’exploitation en fonction des opportunités et des contraintes du secteur.
Technologies vertes en immobilier : réduisez les charges via des solutions durables
L’intégration des technologies vertes dans la gestion immobilière permet de minimiser les dépenses liées à la consommation d’énergie et d’eau. Ces innovations peuvent optimiser les performances énergétiques, thermiques ou énergétiques d’un bâtiment. Nous pouvons y ajouter l’utilisation des ressources renouvelables. Ces technologies permettent de réduire les frais liés à l’entretien, à la maintenance ou à la rénovation d’un bien immobilier. Elles prolongent sa durée de vie, améliorent sa résistance et facilitent sa réparation. Elles donnent de surcroît droit à des subventions.
L’autre avantage des technologies ecofriendly est qu’elles peuvent augmenter la valeur d’un bâtiment. Pour cause, elles en améliorent le confort, l’esthétique, l’adaptabilité et l’efficacité énergétique. Elles répondent aux exigences des locataires ou des acheteurs qui sont de plus en plus sensibles aux critères environnementaux, sanitaires et sociaux.
Les systèmes verts donnent en outre un coup d’accélérateur à la transition écologique du pays. Cela se fait via la réduction de l’impact environnemental de l’activité immobilière. Ces technologies favorisent en plus la préservation des ressources naturelles, de la biodiversité, du climat… Elles créent des emplois, stimulent l’innovation, renforcent la compétitivité du secteur et contribuent, in fine, au développement durable. Elles améliorent la qualité de vie, la santé et le bien-être des occupants.
Parmi les technologies vertes utilisées en immobilier, citons par exemple les panneaux solaires et les pompes à chaleur. On trouve aussi le recours à des matières écologiques dans la construction et dans la rénovation, les dispositifs domotiques, les toitures végétalisées…
L’impact de la digitalisation dans la maîtrise des charges d’exploitation immobilière
La digitalisation consiste à tirer parti des technologies numériques pour simplifier et rationaliser l’exploitation immobilière. Elle permet de réduire les charges administratives liées à la gestion d’un bien immobilier.
On peut en tirer parti pour faciliter, automatiser et dématérialiser les tâches ainsi que les procédures qui sont souvent chronophages, rébarbatives et coûteuses. Elle permet la sécurisation, la centralisation et l’optimisation des données et les transactions. La digitalisation permet également de réduire les charges commerciales liées à la vente, à la location ou à la promotion d’un bien immobilier. Elle permet d’atteindre, de convaincre et de fidéliser les clients, qui sont plus que jamais connectés, informés et exigeants. Elle permet aussi de proposer, de personnaliser et de diversifier les offres afin de les rendre plus adaptées, plus innovantes et plus attractives.
On peut également citer la réduction des charges techniques liées à l’entretien, à la maintenance et à l’amélioration d’un bâtiment. Elle permet de surveiller, de diagnostiquer et de prévenir les dysfonctionnements, les anomalies et les dégradations. Ces derniers constituent souvent des sources de dépenses, de risques ou de nuisances. Digitaliser, c’est aussi planifier, réaliser et contrôler de manière agile les interventions.
Par conséquent, la digitalisation dans la maîtrise des charges d’exploitation immobilière est un facteur de compétitivité. Elle permet de minimiser les coûts, d’améliorer la performance et de créer de la valeur. Elle constitue donc un enjeu majeur sous réserve qu’elle soit adaptée et maîtrisée.
D’autres conseils pour une gestion efficace de votre bien immobilier
Il est recommandé de faire régulièrement le point sur les caractéristiques, les forces et les faiblesses de son bien immobilier. Il convient de considérer son état, sa rentabilité, son potentiel… On doit tenir compte des objectifs que l’on s’est fixés, de ses besoins, de ses contraintes et de ses opportunités. Grâce à ce bilan, on peut ajuster sa stratégie, prendre des décisions éclairées et mesurer continuellement sa performance. On doit aussi être ouvert à l’idée de s’entourer de professionnels compétents.
On peut ainsi mettre à son avantage ses conseils et son assistance dans la gestion de son bien immobilier. En plus, on peut se former en vue de consolider ses compétences immobilières. Il est par ailleurs recommandé d’anticiper et de prévenir les risques pouvant affecter son patrimoine. Il s’agit de souscrire des garanties adaptées, réaliser des diagnostics réguliers, effectuer des travaux préventifs… Ainsi, on peut limiter les pertes, sécuriser ses revenus et mettre en sûreté son patrimoine.
Pour conclure, la maîtrise des charges d’exploitation immobilière est un enjeu essentiel. Elle rime avec réduction des dépenses, augmentation des profits et valorisation du bien immobilier.
