Les désaccords entre propriétaires et locataires sont monnaie courante. Tandis que certains se résolvent à l’amiable, d’autres débouchent parfois sur un procès. Peu importe l’option choisie, l’intervention d’un huissier de justice facilite le règlement du différend. Vous avez un malentendu avec votre locataire ou votre propriétaire ? Quels sont les moyens à utiliser pour résoudre le problème ?
Que faire si vous êtes propriétaire et qu’un locataire ne paie pas son loyer ?
La loi accorde au bailleur le droit de demander le remboursement de son dû auprès du locataire dans un délai de 3 ans. Cette réclamation s’effectue en 3 étapes. Tout d’abord, il y a l’envoi d’une lettre de mise en demeure, puis d’un commandement de payer et le déclenchement d’un processus d’expulsion pour loyers non soldés.
L’étape amiable : l’envoi d’une mise en demeure au locataire
La première étape à respecter pour recouvrer le paiement de vos loyers est d’adresser une lettre de mise en demeure à votre locataire. Prévue par la loi, la mise en demeure est un document envoyé par courrier recommandé au locataire.
Elle doit mentionner la situation irrégulière du locataire et lui préciser les poursuites auxquelles il s’expose s’il ne réagit pas. Généralement, elle est valide pour 8 jours au bout desquels le locataire est censé régler le paiement des loyers. À défaut, il doit au moins fournir un plan d’apurement de la dette. S’il ne s’exécute pas, vous pouvez passer à l’étape suivante en sollicitant un huissier.
L’envoi d’un commandement de payer
Le commandement de payer est un document rédigé par un huissier de justice. Il s’agit d’un acte établissant le bilan détaillé de la dette locative (somme des loyers non soldés) sur chaque mois. Il doit indiquer clairement les mensualités impayées en partie ou en intégralité ainsi que les montants versés à la CAF s’il y a lieu. Vous devrez remettre le commandement de payer à votre locataire. Ce dernier dispose de 2 mois supplémentaires pour régler la dette, sinon il sera expulsé.
Comme le propriétaire de cette maison, demandez à un huissier sur Grenoble de délivrer un commandement de payer à votre locataire en cas de loyers impayés.
Le déclenchement du processus d’expulsion pour loyers non payés
Si le locataire reste inactif jusqu’à l’expiration des 2 mois, vous pouvez mettre fin au contrat de bail. Dans le cas où le contrat ne comporterait pas une clause résolutoire, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci donnera l’ordre de payer si le locataire est solvable. À défaut, il prononcera la résolution du contrat. Le locataire est alors tenu de libérer les locaux au plus vite. En cas de résistance, vous pouvez demander au juge d’ordonner qu’il soit expulsé. Les procédures décrites sont valables pour tous les autres manquements à l’accord de bail.
Comment expulser un locataire qui ne respecte pas le contrat de location ?
L’expulsion d’un locataire peut être effectuée si ce dernier ne respecte pas ses obligations (paiement de loyer, dégradation sérieuse des locaux, troubles du voisinage…) en vertu du contrat de bail. Seul le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection vous donne le droit de procéder à l’expulsion. Si vous agissez sans ce titre exécutoire, vous risquez de subir des sanctions pénales bien que vous soyez le propriétaire.
À l’entame de toute expulsion, vous devez introduire une demande d’expulsion auprès d’un juge. Celui-ci tentera une conciliation avant de décider si l’expulsion sera mise en œuvre ou non. Après avoir entendu le locataire sur ses suggestions de paiement, le juge pourra ou non reporter l’expulsion. Une fois que la décision d’expulsion est prononcée, un huissier de justice le signifie au locataire. L’expulsion s’effectue réellement un mois après la notification du jugement. Ce délai s’étend souvent sur 7 à 8 mois.
Les avantages du recours à un huissier de justice lors de litiges
L’huissier est un collaborateur de la justice auquel est donnée l’autorité nécessaire pour faire respecter la loi par les propriétaires et les locataires. La résolution des litiges locatifs fait donc partie de ses principales attributions. Lorsqu’un litige naît, ce médiateur intervient d’abord pour concilier les parties.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, faire appel à un huissier vous permettra de calmer les tensions et de trouver un terrain d’entente. Grâce à l’huissier, le locataire pourra rédiger une promesse de remboursement de loyers. De son côté, le propriétaire obtiendra une mise en demeure légale et un commandement de payer en cas d’inaction du locataire.
Au-delà de l’aide à la rédaction des documents officiels et à la conciliation, l’huissier peut faire des constats pris en compte par la loi. Dès qu’un différend a lieu entre un propriétaire et un locataire, il est indispensable de faire appel à un huissier pour qu’il établisse un constat avéré de la situation. Il viendra faire un état des lieux du bien immobilier avant et après sa location pour s’assurer qu’il est conservé en l’état. Faire appel à un huissier permet donc de prévenir et d’éviter les litiges entre propriétaires et locataires.
Que faire si vous êtes locataire et que votre propriétaire ne respecte pas le contrat de bail ?
Le non-respect du contrat de bail n’est pas l’apanage des locataires. Plusieurs propriétaires commettent également des abus face à leurs locataires. Dans ce cas, vous devez d’abord essayer un règlement à l’amiable avec votre propriétaire. Pour y parvenir, envoyez-lui une lettre recommandée pour lui expliquer la situation. S’il ne fait aucun retour, vous devez lui laisser une lettre recommandée de mise en demeure.
À l’expiration du délai de cette dernière, il convient de poursuivre la conciliation en s’adressant à la Commission départementale de conciliation. Si celle-ci ne parvient pas à vous mettre d’accord avec votre propriétaire, faites appel à un huissier pour en constater les faits. Ensuite, vous devez saisir un juge. Dans votre processus de règlement amiable avec votre propriétaire, vous pouvez demander à des associations d’aide aux locataires de vous accompagner. C’est le cas de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.
Comment déposer une plainte auprès de l’autorité responsable ?
La saisine du juge pour un différend locatif se fait après le dépôt d’une plainte. Deux possibilités existent pour porter plainte. D’une part, vous pouvez la déposer au commissariat ou dans une gendarmerie. D’autre part, votre plainte peut être déposée auprès du tribunal de grande instance du lieu où se trouve le bien loué ou du domicile du bailleur. Autrement, votre plainte devra être destinée au procureur de la République.
Votre plainte doit indiquer :
- des données sur votre état civil (nom, prénom, date et lieu de naissance),
- vos coordonnées (adresse, numéro de téléphone…),
- les coordonnées du propriétaire ou du locataire (nom, prénom et adresse).
Il faut aussi présenter une description détaillée des faits que vous reprochez au propriétaire ou au locataire en mentionnant la date, le lieu et les circonstances. Si vous avez des témoins, ajoutez en pièce jointe leurs noms et coordonnées. N’oubliez surtout pas d’ajouter les éléments de preuve qui donneront du poids à vos arguments.
