Vous avez l’intention d’acheter ou de vendre un bien immobilier ? C’est très bien, mais connaissez-vous toutes les obligations qui incombent à un vendeur ? Savez-vous quels sont les documents et les garanties à présenter à l’acheteur ? Sans une connaissance précise et exhaustive de ces détails, vous n’êtes techniquement pas prêt pour une transaction immobilière. Dans cet article, nous vous montrons tout ce qu’il faut savoir sur expertise approfondie d’un bâtiment.
Droit à l’information juste et exhaustive
Le premier droit d’un acheteur de bien immobilier, c’est l’information, et pour être plus précis, l’honnêteté du vendeur. Cela veut dire que ce dernier est tenu de fournir à l’acquéreur toutes les informations importantes relatives au bien avant la conclusion de l’achat.
Si en tant que vendeur, vous cachez des informations importantes à l’acheteur, la loi autorise ce dernier à exiger une réduction du montant. Dans les cas extrêmes, il pourra faire annuler la vente et exiger des indemnités de préjudice pour couvrir les frais de déménagement et de recherche d’un autre logement.
Un vendeur doit donc communiquer à l’acheteur les informations relatives aux points suivants :
- Les servitudes (servitude de vue, de passage ou d’écoulement des eaux par exemple) ;
- Les contrats de bail ;
- Les procédures en cours ;
- Les hypothèques ou privilèges sur le bien ;
- Les contrats particuliers (contrat d’affichage publicitaire par exemple) ;
- Toute autre information susceptible d’influencer la décision de l’acheteur.
Droit aux rapports de diagnostics techniques
Depuis plus de deux décennies, les opérations de vente et de location de biens immobiliers sont soumises à la réalisation d’un certain nombre de diagnostics immobiliers :
- Le diagnostic plomb ;
- Le diagnostic termites ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic électricité ;
- Le diagnostic gaz ;
- Le diagnostic location état des risques naturels, miniers et technologiques (ERP) ;
- Le diagnostic de surface LOI BOUTIN.
Si vous êtes vendeur, sachez que ces diagnostics obligatoires ne sont valides que lorsqu’ils ont été réalisés par un expert certifié et qui remplit toutes les conditions d’assurance. De plus, ces diagnostics techniques sont à vos frais. Il vous faudra donc recourir à des comparateurs de devis en ligne comme exacompare.fr pour trouver un professionnel certifié au meilleur tarif.
Rappelons pour finir que le dossier contenant les rapports de diagnostics techniques devra être remis à l’acheteur avant la signature du contrat et que l’absence de rapports ne peut pas motiver l’annulation d’une vente immobilière.
Cependant, si après la livraison du bien, l’acheteur découvre la présence de plomb, de termites, etc., la loi l’autorise à réclamer le remboursement d’une partie du prix de vente ou tout simplement à annuler la vente si cela est nécessaire.
Droit à une garantie légale contre l’éviction
Les dispositions de l’article 1625 du Code civil exigent du vendeur qu’il donne à l’acheteur la garantie d’une « possession paisible de la chose vendue ». Autrement dit, aucune action du vendeur ne doit constituer un obstacle à la pleine jouissance du bien par l’acheteur.
Par exemple, si vous êtes vendeur, vous n’avez pas le droit de construire près de l’immeuble, un mur ou une infrastructure qui pourrait empêcher ou limiter son ensoleillement.
Droit à une garantie contre les vices cachés
En son article 1641, le Code civil définit un vice caché comme un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est normalement destiné ou qui restreint cet usage à un tel point que l’acheteur n’aurait pas conclu la transaction ou aurait exigé une réduction du prix de vente, s’il en eut connaissance plus tôt.
Un acheteur qui découvre un vice caché environ 6 à 12 mois après la vente et qui est capable de prouver l’antériorité de l’existence dudit vice par rapport à la conclusion de l’achat a la possibilité de choisir entre les options suivantes :
- effectuer une estimation du préjudice et exiger une indemnisation qui devra être entérinée par un juge ;
- engager une action rédhibitoire qui aura pour effet l’annulation rétroactive de la transaction et une restitution consécutive du prix de vente du bien et des frais supportés lors de la transaction.
Par défaut, la loi considère qu’un vendeur professionnel ne peut pas ignorer l’existence d’un vice caché. Sa mauvaise foi est donc irrévocablement présumée dès que l’acheteur fournit les preuves de l’existence et de l’antériorité du vice caché à la signature du contrat. Il faut cependant que l’action en garantie soit engagée dans un délai maximum d’un an.
Droit à l’accès aux documents prouvant l’identité du vendeur et sa qualité de propriétaire
Un vendeur de bien immobilier doit fournir à l’acheteur les documents prouvant :
- Son identité ;
- Sa qualité de propriétaire ;
- Son régime matrimonial, afin d’indiquer ce qu’il en est ou en sera de la répartition de la possession du bien.
Pour les biens en copropriété, les documents suivants devront être transmis à l’acheteur :
- Les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété ;
- Le carnet d’entretien de la copropriété ;
- Un document attestant que le bien mis en vente est effectivement affecté au vendeur ;
- Une attestation du syndic de la copropriété qui indique que les charges ont été régulièrement payées.
En outre, lorsque des travaux nécessitant une autorisation préalable ou un permis de construire ont été entrepris sur le bien immobilier par le notaire, il faut s’assurer que le vendeur transmette ces documents au notaire en charge du dossier de la vente. Ces autorisations sont généralement nécessaires pour installer une nouvelle fenêtre ou pour créer des ouvertures extérieures.
Droit à la livraison et à la conformité
Dès lors que vous avez payé en totalité le prix de vente, le vendeur doit vous remettre les titres de propriété, les clés, etc. pour que vous puissiez intégrer les lieux si vous souhaitez y habiter ou percevoir les loyers dans le cas d’un immeuble en location.
Évidemment, en dehors de l’usure normale due au temps, le bien doit être livré dans l’état dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de vente. S’il s’est détérioré entre le moment de la signature du contrat et de la remise des clés, vous avez le droit de demander une annulation de la vente ou une exécution forcée.
Voilà tout ce qu’il faut savoir sur les obligations du vendeur lors d’une vente immobilière.
