L’immobilier est prisé par les investisseurs, car cela représente une manière de sauvegarder et de faire fructifier son patrimoine financier en prenant peu de risques. Valeur refuge, ce domaine de placement a résisté aux crises économiques qui se sont succédé à travers le monde durant ces dernières décennies. L’un des moyens idéaux pour investir dans l’immobilier sans avoir d’importantes ressources financières est la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). L’investissement dans des SCPI consiste à acquérir des actifs d’un parc immobilier. Une société de gestion s’occupe de l’entretien, des travaux nécessaires et de la location des locaux à des clients choisis avec attention. Ainsi, le risque locatif est largement réduit, ce qui donne des garanties de rentabilité aux investisseurs. Certes, l’investissement dans les SCPI est globalement avantageux, mais le rendement dépend des sociétés choisies. Découvrez ici comment déterminer les SCPI les plus rentables.
Consultez le classement des meilleures SCPI
Bien s’informer est la clé pour réussir un investissement. Avant de choisir les SCPI dans lesquelles investir, assurez-vous d’avoir toutes les données factuelles à leur propos. La connaissance de la situation actuelle des SCPI vous permet de vous faire une idée précise des sociétés les plus appropriées pour votre investissement. Pour vous y aider, les spécialistes de l’analyse de ce marché mettent constamment à jour le classement des meilleurs SCPI à un moment donné ou sur toute une année.
Les analystes classent les sociétés en considérant les évolutions sur le marché immobilier. Leurs choix sont également influencés par l’actualité macro-économique concernant l’immobilier. En tenant compte des stratégies, d’indicateurs de performances et des perspectives des SCPI, ils déterminent leur rentabilité. Il est donc nécessaire de consulter un classement des meilleures SCPI du moment avant de faire un investissement immobilier.
Un tel classement peut différer en fonction des analystes. La raison est que ces derniers n’utilisent pas forcément les mêmes données et indicateurs de performances. Cependant, les différences au niveau des classements sont minimes. La plupart du temps, vous trouverez les mêmes SCPI aux premiers rangs de différents classements, avec des taux de rendement pouvant varier d’un analyste à un autre. Les classements des meilleures SCPI sont par ailleurs établis selon leurs types.
Déterminez le type de SCPI dans lequel investir
Plus de 200 SCPI sont ouvertes en France et sont regroupées en 3 catégories. Pour votre placement immobilier, prenez le soin de choisir le type de SCPI qui sera le plus rentable.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se caractérisent par la distribution des revenus qui se fait plusieurs fois dans l’année, souvent tous les trois mois. Elles rassemblent :
- les SCPI de bureaux qui sont tournées vers l’immobilier d’entreprise dans les quartiers d’affaires,
- les SCPI de commerces qui privilégient l’investissement dans les locaux commerciaux,
- les SCPI régionales qui investissent dans différents types de biens immobiliers dans une localité à fort potentiel économique,
- les SCPI spécialisées qui sont orientées vers les biens dans un seul secteur (tourisme, commerce, entreprise, santé…),
- les SCPI diversifiées qui disposent de divers types de biens indépendamment de la situation géographique.
La rentabilité des SCPI de rendement oscille souvent entre 4 et 6 % en moyenne. Mais ce taux s’élève parfois au-dessus de 10 % chez certaines sociétés.
Les SCPI fiscales
L’investissement en SCPI fiscales permet de profiter de réductions fiscales comme s’il s’agissait d’un placement immobilier classique. Cette option est réservée aux investisseurs qui veulent profiter d’une rentabilité sur le long terme. Au nombre des SCPI fiscales, nous avons les SCPI de déficit foncier, les SCPI Pinel et les SCPI Malraux.
Les SCPI de déficit foncier investissent dans les bâtiments à rénover. Le montant des travaux est ensuite déduit des loyers perçus. Lorsque ce montant est supérieur aux loyers, le déficit est soustrait du revenu global de l’investisseur, avec un plafond de 10 700 euros. Si le déficit foncier dépasse cette limite, le solde peut se reporter sur les loyers des dix années suivantes.
Quant aux SCPI Pinel, elles optent pour les logements qu’elles mettent en location dans le respect de conditions relatives aux revenus des locataires. Les loyers sont soumis à une limitation. Et l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt dont le taux varie selon le nombre d’années choisi pour le placement. Pour rappel, le dispositif de défiscalisation Pinel est programmé pour disparaître à la fin de l’année 2024. Dans les deux dernières années de son existence (2023 et 2024), les taux de réduction fiscale seront dégressifs.
En ce qui concerne les SCPI Malraux, elles se focalisent sur les biens classés Monuments historiques. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % en fonction des travaux de rénovation.
Les SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value, aussi « SCPI de capitalisation », sont destinées aux personnes qui désirent faire accroitre leurs capitaux immobiliers. Avec elles, le principe n’est pas de distribuer les revenus. La société de gestion acquiert des actifs immobiliers qui ne sont pas nécessairement bien cotés, mais qui ont un fort potentiel de revalorisation. Il s’agit souvent de biens en nue-propriété, de logements soumis à la loi 1948, de biens achetés en viager… L’achat de parts d’un bien en nue-propriété peut permettre à un investisseur d’en devenir le propriétaire au terme de la période de démembrement.
En définitive, le choix des SCPI de rendement est l’idéal si vous voulez profiter de la rentabilité de votre placement dans l’immédiat. Dans ce cas, quelques mois seulement après votre investissement, vous pouvez déjà commencer à percevoir des revenus fonciers correspondant à vos parts. En revanche, si vous souhaitez vous engager dans un placement sur la durée, optez pour les SCPI fiscales. Avec ce type de produits, vous pouvez attendre jusqu’à une quinzaine d’années avant de bénéficier du rendement. Enfin, les SCPI de plus-value vous sont conseillées si votre objectif est d’étoffer votre patrimoine immobilier pour le mettre en valeur à l’avenir. Évidemment, un tel investissement s’inscrit sur le long terme.
Faites attention aux indicateurs de performances
Les sociétés civiles de placement immobilier offrent des résultats intéressants lorsqu’elles sont bien gérées. Pour vous assurer que celles que vous voulez choisir sont les meilleures, évaluez-les selon les indicateurs de performances.
Le taux de distribution sur valeur du marché
Le taux de distribution sur valeur du marché (TDVM) est une donnée essentielle pour identifier les SCPI les plus rentables. Il indique les revenus locatifs obtenus et distribués aux investisseurs par la société de gestion. Exprimé en pourcentage, le TDVM est également appelé “rendement locatif ». Il constitue la différence entre les dividendes distribués pour une part et le prix global annuel d’une part. Le TDVM est net de frais de gestion et est déterminé avant le versement des impôts.
Le report à nouveau
Le report à nouveau (RAN) correspond au bénéfice fait par la SCPI sur une année, mais qui n’a pas été distribué aux investisseurs. Cela sert à assurer la gestion de la société en cas d’imprévus. Compté sous forme de jours, le RAN indique la capacité d’une SCPI à distribuer, pour un temps donné, des dividendes aux investisseurs sans avoir recouvré tous les loyers.
Le taux d’occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) fait référence au pourcentage des biens effectivement loués sur l’ensemble des biens détenus par la SCPI. Il correspond au rapport entre le montant de tous les biens, si l’ensemble du parc immobilier était loué et le montant des loyers perçus. Il est recommandé d’investir dans les SCPI qui affichent un TOF d’au moins 90 %. Avec ces sociétés, vous évitez de longues vacances locatives qui impactent la rentabilité.
Le taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur de la performance globale enregistrée par une SCPI pendant une période donnée. Il est déterminé en fonction du rendement annuel et de la plus-value en capital obtenue lors de la revente des parts. Le TRI est souvent évalué sur une période de 10 ans. Les SCPI les plus rentables ont un taux de rendement interne supérieur à la moyenne.
La capitalisation
La capitalisation équivaut à la valeur totale d’une société civile de placement immobilier. Son montant est le résultat du nombre de parts acquises multiplié par le prix de chaque part. Une forte capitalisation indique que la société est en mesure de faire face à la vacance locative. Les meilleures SCPI ont une capitalisation chiffrée à des centaines de millions d’euros. Elles parviennent généralement à gérer les situations d’impayés.
Considérez les frais appliqués par les SCPI
L’investissement dans une SCPI implique des frais que vous devez supporter. Certains frais sont globalement appliqués par les sociétés lors de l’achat ou de la revente des parts, à savoir les frais de souscription et les frais de gestion.
La valeur de ces différents frais varie d’une SCPI à une autre. Veillez à comparer les sociétés de ce point de vue pour trouver les plus avantageuses. De façon générale, les frais de souscription vont de 10 à 12 % du montant d’une part. Ils servent au financement de la recherche et de l’achat des actifs effectués par la société de gestion. Contrairement à ce que vous pourriez penser, les frais de souscription sont versés à la SCPI au moment de la revente des parts.
Les frais de gestion, eux, sont annuels et précisés dans les documents d’information remis à l’investisseur lors de la souscription. Ils sont directement prélevés sur les loyers par la société de gestion. Par ailleurs, des droits d’enregistrement sont à payer si vous optez pour une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Pour information, on parle de marché secondaire lorsque l’achat de parts se fait en dehors d’une période d’émission ou d’accumulation de capital. En moyenne, les droits d’enregistrement sont équivalents à 5 % du prix acquéreur.
