Le premier bien locatif que j’ai acheté m’a rapporté environ 250 €/mois en cash flow. Et ce, après avoir pris en compte toutes les dépenses, les vacances et les remboursements de prêts. Tout bien considéré, c’était en fait une assez bonne affaire. Pourtant, j’ai rapidement compris que posséder deux ou trois de ces propriétés ne serait PAS suffisant pour prendre ma retraite.
J’ai fait quelques estimations approximatives et je suis arrivé à une conclusion : Il faudrait environ 40-50 propriétés locatives pour générer ce que je considérais comme un « revenu passif significatif. » Cela se situerait quelque part dans la fourchette de 150 à 200 000 euros par an.
Comme vous pouvez probablement l’imaginer, j’étais un peu déprimé par ces chiffres. Il m’avait fallu six mois et BEAUCOUP d’efforts juste pour acheter une seule propriété, alors comment diable allais-je en obtenir 49 de plus ?
Les défis de l’achat de propriétés locatives
Tôt dans ma carrière d’investisseur immobilier, l’un de mes mentors m’a expliqué qu’il y avait deux facteurs principaux qui limitaient la croissance de mon portefeuille immobilier:
Les liquidités dont je disposais pour financer davantage de transactions. Ma capacité à obtenir des financements supplémentaires.
Cette prise de conscience a vraiment fait tilt chez moi à l’époque. J’ai donc passé les quatre années suivantes à faire de mon mieux pour surmonter ces deux défis.
Je pense que j’ai plutôt bien réussi. Ma femme et moi possédons aujourd’hui un portefeuille de 35 logements locatifs répartis.
Pour en arriver là, je n’ai pas eu recours à des financements créatifs, je n’ai pas eu de partenaires ou de syndicats (à part ma femme), et je n’ai pas fait d’opérations » sans mise de fonds « . Tout ce que j’ai fait, c’est me concentrer sur l’optimisation des liquidités dont je disposais pour investir. J’ai également cherché des sources de financement supplémentaires au-delà des prêts hypothécaires conventionnels.
En guise d’avertissement, je n’ai rien contre le fait de monter des opérations immobilières plus créatives. Je veux juste partager quelques conseils qui m’ont aidé à faire croître mon portefeuille sans eux. Je pense qu’ils peuvent être utilisés par à peu près n’importe qui pour acheter dix (ou plus) propriétés locatives en l’espace de cinq ans.
De combien de liquidités avez-vous besoin pour acheter des propriétés locatives ?
La plupart des accords de financement conventionnels exigeront de mettre au moins une partie de vos propres liquidités dans chaque transaction immobilière. Ainsi, les liquidités dont vous disposez pour investir limiteront le nombre de propriétés locatives que vous pouvez acheter, et à quelle fréquence.
Voici ce que j’ai fait pour maximiser l’argent liquide dont je disposais.
Je me suis concentré sur la croissance de mon revenu principal.
Je ne suis pas dans le flipping de maisons ou la vente en gros (rien contre cela, juste pas mon truc). Au lieu de cela, je me suis concentré sur la maximisation de mes revenus provenant de mon emploi à temps plein et de mes divers projets d’entreprise. Je canalisais tout revenu supplémentaire directement dans l’achat de plus de biens immobiliers.
Je menais un style de vie frugal.
Je n’aime pas les maisons flashy, les voitures, les vacances exotiques ou autres habitudes coûteuses. Ne vous méprenez pas, j’aime me faire plaisir de temps en temps. Mais au fil des ans, j’ai maintenu un taux d’épargne constant de plus de 70 %. Combiné à la maximisation de mes revenus, cela a permis de réaliser d’importantes économies.
J’ai réinvesti 100 % de mes revenus locatifs.
Depuis l’achat de mon premier immeuble de placement, je n’ai pas touché 1 € des revenus locatifs qu’il génère. J’ai tout économisé, je l’ai combiné avec mon épargne personnelle et je l’ai utilisé pour financer d’autres achats de propriétés.
Il n’y a pas eu d’achat de biens immobiliers.
Je me suis concentré sur l’achat de propriétés moins chères.
A mesure que je développais mon portefeuille, je me suis concentré sur l’achat de propriétés dans la fourchette 65k-85k € par unité.
Au début, c’est mon épargne personnelle qui a le plus contribué à la rapidité avec laquelle j’ai pu économiser pour l’achat de la propriété suivante. Au fil du temps, cependant, les revenus passifs générés par mon portefeuille locatif ont rattrapé leur retard et ont fini par être responsables de la majeure partie de la croissance.
C’est la raison pour laquelle j’ai commencé à investir dans le Midwest américain.
