Lorsque j’ai acheté des propriétés locatives pour la première fois, j’en ai fait toute la gestion moi-même. J’ai fait de la publicité pour les maisons, j’ai choisi les locataires, j’ai pris les appels téléphoniques et j’ai réglé les problèmes qui arrivaient avec les locataires. J’ai géré mes locations jusqu’à ce que j’en aie 7, puis je suis passé à un gestionnaire immobilier. Pendant que je gérais mes locations, j’ai fait beaucoup d’erreurs et j’ai beaucoup appris sur la façon de choisir les locataires. Bien souvent, le fait de ne pas prendre le temps de choisir les locataires ne m’a pas fait de mal, mais à quelques reprises, cela m’a coûté beaucoup d’argent. Voici quelques-unes des erreurs que j’ai faites dans le choix des locataires et des erreurs que je vois aussi chez d’autres propriétaires.
POUVEZ-VOUS VOUS EN TIRER AVEC DES ERREURS DANS LE CHOIX D’UN LOCATAIRE ?
J’ai eu beaucoup de chance lorsque j’ai loué mes propriétés et je pense que c’est en partie parce que j’investis dans des maisons unifamiliales. De nombreux locataires considèrent une maison unifamiliale comme la leur, alors que les locataires d’appartements peuvent la considérer comme un lieu de résidence temporaire. J’ai eu très peu de mauvais locataires et encore moins de personnes qui ont causé des dommages ou qui ont dû être expulsées. Récemment, je peux attribuer mon succès à un gestionnaire immobilier impressionnant qui filtre très bien les locataires. Dans les rares cas où les locataires m’ont causé des maux de tête importants, et où j’ai reçu des lettres de résiliation de bail , c’était presque toujours ma faute . Je n’ai pas bien contrôlé les locataires, je n’ai pas facturé de frais de retard, j’ai ignoré d’énormes drapeaux rouges, parce que je pensais que mes tripes me disaient que ce serait un bon locataire.
Si vous ou votre gestionnaire immobilier commettez des erreurs dans le choix de vos locataires ou si vous êtes paresseux, vous vous en tirerez peut-être pour un certain temps. De nombreux locataires peuvent s’en sortir même avec un mauvais dépistage, mais un mauvais locataire peut faire des ravages sur vos propriétés et votre porte-monnaie. Ce n’est pas parce que vous avez grincé des dents jusqu’à maintenant avec un mauvais dépistage que vous pouvez continuer sans conséquences.
QUELLES SONT LES PRINCIPALES ERREURS QUE J’AI COMMISES OU QUE J’AI VUES LORS DU CHOIX DES LOCATAIRES ?
Ne pas vérifier le crédit
J’évitais de vérifier le crédit parce que j’étais paresseux et que je ne voulais pas manipuler le numéro de sécurité sociale de quelqu’un. Presque tous les problèmes que j’avais avec les locataires, venaient de gens avec un mauvais crédit. Dans certains cas, un mauvais crédit était quelque chose qui ne pouvait pas être évité ou qui a été causé par un événement unique.
Ne pas facturer de frais de retard
Je me sentais mal de facturer des frais de retard dans le passé. Je ne voulais pas que mes locataires ne m’aiment pas et ils avaient toujours une histoire très convaincante pour expliquer leur retard ! En fin de compte, plus ils disent que je n’imposerai pas de frais de retard, plus ils paieront le loyer en retard. Ils se retrouvaient dans un trou dont il était impossible de se sortir et cela me coûtait de l’argent en loyer perdu.
Ne pas vérifier les maisons
J’ai été assez bon pour vérifier mes locations fréquemment. En fait, nous avons une clause dans notre bail qui dit que nous pouvons venir sur la propriété tous les trimestres pour vérifier les détecteurs de fumée, les détecteurs de CO et les filtres de fournaise. J’ai trouvé utile d’entretenir activement les propriétés et de maintenir un contact permanent avec mes locataires sur les propriétés qu’ils louent.
Ne pas facturer de frais de dossier là où c’est permis
Je n’ai pas facturé de frais de dossier au début. Je n’avais pas de crédit, donc je me sentais mal de facturer des frais aux locataires. Le problème, c’est que tous les locataires potentiels s’appliquaient, parce que cela ne leur coûtait rien. Je vérifierais les références et passerais du temps à vérifier le locataire, mais il se peut qu’il n’ait même pas pris la location au sérieux. Maintenant que nous facturons des frais de demande lorsque nous le pouvons, nous avons des locataires plus sérieux et nous perdons beaucoup moins de temps.
Choisir des locataires qui n’ont pas assez de revenus
Souvent, les locataires supposent qu’ils seront en mesure de se payer un logement sans vraiment y penser. Une bonne règle empirique que j’ai trouvée utile est que le loyer ne devrait pas être supérieur à 1/3 de leur revenu. Chaque fois que j’ai enfreint cette règle, elle est revenue pour me mordre.
Ne pas recevoir le paiement complet avant d’emménager
J’ai laissé les locataires emménager avant qu’ils ne paient un mois complet de loyer et de caution. Si le locataire n’a pas les moyens de payer la caution et le loyer, il n’aura pas les moyens de payer la propriété.
CONCLUSION
Le choix des locataires est la clé du succès de toute entreprise immobilière locative. Plus vous ferez un bon travail de sélection et de sélection des locataires, plus vous aurez de succès. J’ai eu beaucoup d’autres problèmes quand j’ai géré les propriétés moi-même, parce que j’étais paresseux dans la sélection des locataires et que j’étais trop indulgent envers eux quand il y avait un problème. Le fait de ne pas exiger de frais de retard, de ne pas tenir compte des panneaux d’avertissement ou d’élargir vos critères ne vous aide pas, ni vous, ni les locataires.
