Le contrat de vente et la promesse de vente sont deux contrats ayant des conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur. Tous deux s’engagent à conclure la vente à un prix fixé d’un commun accord.
La promesse de vente
Dans la promesse de vente,le vendeur promet de vendre le bien à l’acheteur selon un prix déjà défini. Il lui donne du temps pour bien réfléchir (généralement deux à trois mois). Pendant cette période, le vendeur ne peut pas se rétracter pour une vente au plus offrant.
L’acquéreur bénéficie de la promesse de vente qui lui permet de décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur un acompte égal en principe à 10 % du prix de vente. S’il décide de faire l’acquisition, cette indemnité sera imputée sur la somme à régler. Mais s’il renonce à l’achat ou s’il ne prouve pas son acceptation dans le délai imparti, l’indemnité restera acquise au propriétaire.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale, dans les dix jours suivant sa signature s’il s’agit d’une convention de gré à gré, soit dans le mois si elle est notariée. Les frais d’inscription, payés par l’acheteur, s’élèvent à 125 euros.
Souvent pressés de conclure, l’acheteur et le vendeur imaginent que la signature de l’avant-contrat ne les engage en rien. Au contraire, malgré son nom, cet accord préalable constitue un véritable « contrat », ce qui signifie des engagements importants pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la vente future, ce qui permet de marquer leur accord.
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document est donc essentiel.
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente », le vendeur et l’acheteur s’engagent à conclure la vente à un prix fixé conjointement. Juridiquement, le compromis vaut vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut le forcer par la justice, en exigeant en plus des dommages et intérêts.
La signature du compromis s’accompagne du paiement par l’acheteur d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelé dépôt, il sera imputé sur le prix à la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des autorités fiscales.
L’offre d’achat
Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est de n’engager que l’acheteur et non le vendeur.
Une précaution élémentaire serait d’inclure des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et/ou de laisser au vendeur peu de temps (une semaine ou quinze jours maximum) pour vous donner sa réponse.
Aucun paiement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du code civil).
Exceptions à l’engagement
Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un contrat de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent d’un commun accord décider d’inclure des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
Par exemple, il peut s’agir d’un refus de prêt de la banque de l’acheteur, de l’exercice du droit de premier refus par la municipalité, de la découverte d’une servitude modifiant la valeur du bien. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acheteur lui sont restituées.
En outre, un contrat de vente peut également contenir une clause, appelée « clause de forclusion », permettant au vendeur et/ou à l’acheteur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l’autre partie une somme convenue à l’avance. Mais celle-ci n’est pas fréquente. Il ne faut pas la confondre avec la clause pénale, présente dans la plupart des contrats de vente, selon laquelle l’acheteur s’engage à payer une somme au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires s’il refuse de signer la vente.
Le délai de réflexion
Acheteur d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, une promesse unilatérale ou un compromis de vente : vous disposez d’un délai de réflexion (irréductible) de sept jours pendant lequel vous pouvez retourner votre engagement (par lettre recommandée avec accusé de réception). Quel que soit votre motif, les sommes que vous avez versées doivent, dans tous les cas, vous être entièrement restituées.
Ce délai de rétractation court à compter du jour suivant de la livraison (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’avant-contrat.
A titre d’exemple, si cette lettre est envoyée le 10 du mois et que sa première présentation intervient le 12, le délai de réflexion court à partir du 13 et expire le 19 à minuit.
