La première question que se posent la plupart des vendeurs lorsqu’ils mettent leur maison sur le marché est de savoir combien ils en tireront de bénéfices. L’équation – sinon les détails – est relativement simple.
Calculez les frais de vente et demandez à votre agent de calculer deux feuilles de calcul pour vous afin que vous puissiez déterminer votre bénéfice net. La première feuille doit être basée sur la réception du prix de vente total, et la seconde sur la réception du prix de vente médian de maisons similaires dans le quartier. Cliquez ici pour en savoir plus.
En faisant les deux, vous obtenez une fourchette de chiffres de bénéfice net, et c’est un objectif plus réaliste que de se contenter de s’attendre à recevoir le prix le plus élevé.
La déclaration de clôture des vendeurs
La déclaration de clôture du vendeur détaille un solde de crédits et de débits. Un exemple de crédit serait le montant du prix de vente. D’autres crédits peuvent également apparaître, comme les impôts fonciers payés d’avance qui seront calculés au prorata ou restitués au vendeur si une partie a été payée à l’avance pour la période où le vendeur ne sera plus propriétaire de la maison.
Le chèque que le vendeur apporte à la table de clôture apparaîtra comme un crédit sur la déclaration de clôture lorsque les vendeurs vendent sans fonds propres.
En l’absence de crédits du vendeur et en dehors du prix de vente, le total des débits et des crédits doit être égal au prix de vente. Les acheteurs négocient parfois avec les vendeurs des crédits contre les frais de clôture, mais cela s’accompagne généralement d’un prix d’achat plus important, de sorte que cela peut être une sorte de lavage.
La déclaration de clôture des acheteurs
Les acheteurs reçoivent un relevé de clôture indiquant le prix de vente comme un débit car c’est le montant que l’acheteur doit. Ce montant apparaîtra également comme un crédit pour l’acheteur et comme un débit pour le vendeur, si l’acheteur paie une facture fiscale qui couvre une partie de la période pendant laquelle le vendeur a occupé le bien.
Débits typiques du relevé de clôture du vendeur
Plusieurs frais sont généralement considérés comme des débits pour le vendeur. Ils sont imputés sur le prix de vente. Les frais du vendeur peuvent varier d’un État à l’autre, et même d’un comté à l’autre ou d’une ville à l’autre.
– Les frais de séquestre peuvent comprendre des frais de gestion de base, des frais de préparation de documents et des frais de notaire.
– Les frais d’enregistrement sont payés pour enregistrer l’acte de propriété dans le registre public, ainsi que tout autre document nécessaire à la libération du titre.
– Les frais de transfert représentent généralement un très faible pourcentage du prix de vente. C’est généralement le vendeur qui les paie. Cela est souvent négociable, bien que certains États, comme le New Jersey, exigent que le vendeur paie ces frais.
– Une taxe de transfert documentaire est exigée dans certaines régions.
– Les inspections antiparasitaires sont effectuées avant la fermeture et sont généralement considérées comme un débit, tout comme les travaux nécessaires à la délivrance d’un rapport antiparasitaire clair. Les inspections antiparasitaires sont exigées par de nombreux prêteurs.
– Un rapport sur les risques naturels est un rapport géologique et environnemental, et le vendeur doit le payer.
– La certification du toit est généralement payante pendant deux à trois ans.
– Le coût des réparations nécessaires peut inclure les factures de l’entrepreneur ou un crédit acheteur pour une demande de travaux de réparation. Certains acheteurs peuvent aller trop loin dans leurs demandes et les vendeurs ne sont généralement pas tenus de les faire ou de les payer.
– Le crédit acheteur pour frais de clôture est une somme négociable parfois convenue dans le contrat d’achat pour payer une partie ou la totalité des frais de clôture de l’acheteur.
– D’autres crédits acheteurs peuvent inclure des rachats d’hypothèques ou d’autres frais payés au nom de l’acheteur dans le cadre du contrat d’achat.
– Les factures d’eau « accompagnent la propriété » et ne sont pas toujours déclarées au titre ou au séquestre. Vérifiez qu’elles sont bien payées.
– Les taxes foncières sont une partie proportionnelle qui vient à échéance si les taxes n’ont pas encore été payées.
– Les frais d’association de propriétaires peuvent inclure des frais de préparation de documents, ainsi qu’une partie proportionnelle des cotisations mensuelles d’association de propriétaires qui n’ont pas encore été payées.
– Les commissions immobilières sont une compensation partagée entre les courtiers et les agents immobiliers. Elles s’élèvent généralement à 5 à 6 % du prix de vente6.
– Des frais sont habituellement versés à la personne ou à la société qui s’occupe des documents administratifs de la transaction et des déclarations du vendeur.
– La demande du bénéficiaire indique le montant dû pour rembourser tous les prêts existants.
– Des frais de police d’assurance sont payés pour la police d’assurance du propriétaire de l’acheteur.
– Les frais de livraison ou de messagerie comprennent les frais d’expédition ou de transport des documents.
– Des frais sont également payés à l’entité qui transfère les bénéfices nets du vendeur à la banque du vendeur.
Les frais de tiers, tels que ceux des polices de titres, des sociétés de séquestre ou des commissions immobilières, dépendent du vendeur choisi et des coutumes locales.
Coûts directs
Il se peut aussi que vous ayez des frais à payer en cours de route, et ceux-ci devraient techniquement être inclus dans le calcul de votre bénéfice net absolu. Il peut s’agir de frais de mise en scène ou d’embellissement de votre maison pour des spectacles, ou de rafraîchissements que vous pourriez fournir lors d’une journée portes ouvertes.
Les dépenses ne figureront pas sur votre déclaration finale, mais vous avez quand même dépensé l’argent.
Calculs du bénéfice net
Tout d’abord, additionnez tous les frais pour déterminer le montant total des débits. Ensuite, ajoutez le prix de vente au prorata des crédits. Enfin, soustrayez le crédit du débit. Le solde restant est le bénéfice net du vendeur sur la vente.
Le montant du bénéfice net doit être égal au crédit net lorsqu’il est ajouté au total des débits, à condition que le vendeur dispose de fonds propres suffisants.
