Demandez à n’importe quel agent immobilier qui pratique l’immobilier depuis un certain temps, et vous entendrez des histoires tristes de la part de ceux qui auraient souhaité signer un contrat de courtage avec un acheteur, parfois appelé contrat de représentation de l’acheteur. Lorsque l’acheteur a finalement décidé de faire une offre, il a fini par la rédiger avec un autre agent, laissant celui-ci non payé. Lisez cet article pour d’autres informations.
C’est rarement la faute de l’acheteur, car la plupart ne comprennent pas comment fonctionne l’entreprise et comment est gérée la rémunération d’un agent. Ces accords peuvent être bénéfiques pour toutes les parties concernées, car ils permettent de mettre par écrit les attentes et la compréhension.
Quand un acheteur change d’agent
Un agent travaille généralement avec un acheteur pendant quelques semaines à plusieurs mois, voire plus longtemps. L’agent s’efforce notamment de présenter l’acheteur aux prêteurs et d’obtenir des lettres de préapprobation de prêt. L’agent peut envoyer par courrier électronique des listes qui répondent aux besoins de l’acheteur, après avoir pris soin d’examiner son cahier des charges fonctionnel , et appeler des agents de référencement pour déterminer la disponibilité des biens.
Ils prennent rendez-vous avec les vendeurs pour leur faire visiter les maisons et conduisent les acheteurs d’un quartier à l’autre, parfois jusqu’à dix maisons par jour. Ils recherchent des ventes comparables.
C’est beaucoup de travail. Puis, un jour, l’acheteur appelle, essoufflé, pour annoncer qu’il est passé en voiture dans un nouveau lotissement, qu’il s’est arrêté pour voir une maison témoin et qu’il a signé un contrat pour acheter une nouvelle maison au constructeur sur-le-champ.
C’est formidable… pour l’acheteur. Ce n’est pas si génial pour l’agent qui a travaillé pendant des mois sans aucune compensation. Les agents immobiliers travaillent avec une commission de 100 %. S’il n’y a pas de vente, il n’y a pas de rémunération.
Comment trouver un agent immobilier
Une recommandation est le meilleur moyen de trouver un agent. En fait, de nombreux acheteurs sont désignés comme agents d’acheteurs par des membres de leur famille, des amis ou des collègues de travail. Mais les acheteurs qui s’installent dans une nouvelle région n’ont généralement pas cette possibilité.
Ils ne peuvent pas savoir rapidement quels sont les agents qui proposent la plupart des maisons dans certains quartiers en consultant les listes de propriétés à vendre en ligne. Mais cela signifierait que ces agents sont susceptibles de se spécialiser dans la représentation des vendeurs, et non des acheteurs, ce qui n’est pas toujours idéal.
Vous pourriez plutôt effectuer des recherches par mot-clé sur un moteur de recherche, comme « agent d’achat du centre-ville de Denver ». Vous pouvez également effectuer des recherches sur des sites web où les agents ont un profil national. Vous pourrez peut-être trouver des courtiers exclusifs spécialisés dans la représentation d’acheteurs. Ces sociétés de courtage ne prennent pas du tout les annonces des vendeurs.
Les journées portes ouvertes offrent d’excellentes possibilités d’interaction avec les agents et d’en savoir plus sur eux, mais un agent qui organise une journée portes ouvertes peut être ou ne pas être son agent inscripteur, vous devez donc vous renseigner. Demandez une carte de visite si un agent semble bien informé et si vos personnalités s’accordent, vous pourrez ensuite consulter le site web de l’agent pour obtenir plus d’informations.
Les accords devraient être bilatéraux
Trouver quelqu’un avec qui vous travaillez bien peut impliquer un peu d’essais et d’erreurs. De même, l’agent d’un acheteur voudra aussi avoir le sentiment qu’une bonne adéquation est faite avec l’acheteur.
Il est souvent utile de verrouiller votre accord lorsque vous avez finalement réduit votre recherche au professionnel qui vous convient et qui répond à vos besoins, et qu’il s’agit d’une personne désireuse de travailler avec vous.
Tout comme les accords de référencement, les accords de courtage avec l’acheteur sont généralement bilatéraux. Ils précisent les droits et les devoirs des deux parties. Il s’agit essentiellement d’une promesse en échange d’une promesse. L’acheteur peut avoir le droit de licencier l’agent si ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations. Tout dépend des termes de l’accord.
L’accord doit également préciser sa durée, par exemple s’il expirera au bout de trois mois ou s’il sera automatiquement reconduit dans un nouveau contrat à ce moment-là. Les acheteurs et les agents peuvent déterminer la période qui répond le mieux à leurs attentes et à leurs besoins2.
L’acheteur ne doit pas travailler avec un autre agent pour acheter une propriété pendant cette période.
Il n’y a pas vraiment de contrat passe-partout pour cette situation. Chacun peut être différent et adapté aux besoins et aux préoccupations de l’agent et de l’acheteur. Lisez attentivement les petits caractères, afin de savoir dans quoi vous vous engagez, et apportez-les à un avocat si vous avez des questions et des préoccupations. Ne faites pas de suppositions.
Quelques conseils pour les acheteurs
La durée du contrat de courtage d’un acheteur est négociable. De nombreux agents demandent un engagement de 90 jours au minimum. Cependant, vous êtes toujours libre de demander une durée de 24 heures, de 7 jours ou même de 30 jours. C’est tout ce que vous pouvez négocier.
Ces accords prévoient une compensation pour l’agent si vous changez d’agent en cours de route mais que vous finissez par acheter une maison qui vous a été présentée par le premier agent. Ils protègent l’agent en établissant une cause d’achat, mais vous êtes libre de poursuivre d’autres maisons avec d’autres agents.
Vous pourriez devoir des commissions à plusieurs agents si vous signez ce type de contrat avec plusieurs d’entre eux.
La plupart de ces contrats contiennent une description du type de bien que vous cherchez à trouver. Si vous êtes indécis quant aux zones ou aux emplacements, vous voudrez peut-être préciser les conditions et les zones que vous envisagez dans le contrat. Cette clause vous permettra de travailler avec d’autres agents dans d’autres zones ou à des conditions différentes.
Par exemple, vous pouvez préciser une certaine fourchette de prix. Vous pouvez choisir un autre agent pour vous montrer des maisons dans une autre fourchette de prix si vous le faites plus tard et que votre contrat comporte ce type d’informations.
De nombreux agents accepteront une demande de garantie si vous la leur demandez. Vous serez libéré de l’accord si l’un de vous décide que la relation ne fonctionne pas ou que vos personnalités s’affrontent. Vous n’êtes pas lié à un accord commercial si l’agent est trop insistant, trop argumentatif ou trop têtu.
La résiliation du contrat doit être faite par écrit et signée par les deux parties.
Le résultat final
Il est important de comprendre que tout accord que vous concluez et que vous signez est généralement passé avec le courtier, et non avec l’agent (bien que certains contrats puissent être passés avec un agent spécifique au sein d’une maison de courtage).2 Vous pouvez souvent vous adresser au courtier et demander un agent de remplacement si vous n’êtes pas satisfait de la personne que vous avez choisie en premier lieu.
